Por qué es importante
Una oferta de compra es tu propuesta formal para adquirir una propiedad. Detalla el precio de compra, el monto del depósito de buena fe, las contingencias (inspección, financiamiento, tasación) y la fecha de cierre. El vendedor puede aceptar, rechazar o responder con una contraoferta. Una vez firmada por ambas partes, se convierte en un contrato vinculante. En operaciones comerciales, los inversionistas suelen usar primero una carta de intención y luego formalizan con un contrato de compraventa. Tu depósito de buena fe se deposita en fideicomiso cuando la oferta es aceptada.
De un vistazo
- Qué es: Una propuesta escrita para comprar una propiedad en términos específicos
- Por qué importa: Es el primer paso vinculante — una vez aceptada, estás bajo contrato
- Contenido clave: Debe incluir precio, depósito de buena fe, contingencias y fecha de cierre
- Relacionado: Contraoferta; carta de intención para operaciones comerciales
- Cuidado: Omitir contingencias te deja sin salida si la operación tiene problemas
Cómo funciona
Estructura. Una oferta típica incluye el precio de compra, monto y plazo del depósito de buena fe, contingencias (inspección, financiamiento, tasación), fecha de cierre y cualquier término especial (concesiones del vendedor, electrodomésticos incluidos, reparaciones).
Presentación. Tu agente (o tú mismo, si no tienes representación) presenta la oferta al vendedor o al agente listador. En operaciones residenciales, el vendedor generalmente tiene 24–48 horas para responder; en comerciales, más tiempo.
Aceptación o contraoferta. Si el vendedor acepta tal cual, tienen contrato. Lo más común es que responda con una contraoferta — diferente precio, diferentes términos, o ambos. Puedes aceptar la contraoferta, rechazarla o contraofertar de nuevo. El intercambio continúa hasta que ambas partes firmen.
Efecto vinculante. Una vez que ambos firman, la oferta se convierte en un contrato de compraventa vinculante. Tu depósito de buena fe se deposita en fideicomiso. Estás obligado a cerrar a menos que invoques una contingencia y salgas conforme al contrato.
Ejemplo práctico
Tríplex en Phoenix, listado a $385,000.
Presentas una oferta: $372,000, 3% de depósito de buena fe ($11,160), 10 días de contingencia de inspección, 21 días de contingencia de financiamiento, cierre en 45 días. El vendedor contraoferta: $378,000, 5% de depósito, 7 días de inspección, 14 días de financiamiento. Aceptas la contraoferta. Transfieres $18,900 al fideicomiso en 3 días. La inspección revela $4,200 en reparaciones de aire acondicionado. Solicitas un crédito de $3,500. El vendedor acepta. Cierras 42 días después. El depósito de buena fe se aplica al enganche.
Pros y contras
- Pone tu intención por escrito — sin ambigüedad en los términos
- Las contingencias te protegen si la inspección, financiamiento o tasación fallan
- El depósito de buena fe demuestra seriedad y fortalece tu oferta
- Crea un camino claro hacia el cierre una vez aceptada
- Vinculante una vez firmada — no puedes salir sin invocar una contingencia
- Las ofertas débiles se rechazan o reciben contraofertas agresivas
- En mercados calientes, los vendedores pueden preferir ofertas con menos contingencias
Ten en cuenta
- Riesgo de ejecución: No renuncies a las contingencias para ganar a menos que puedas asumir las consecuencias. Sin inspección = aceptas cualquier problema que tenga la propiedad.
- Riesgo de cumplimiento: Las leyes estatales rigen los formularios de oferta y las divulgaciones. Usa un agente o abogado licenciado en tu estado.
- Riesgo de modelado: Tu precio de oferta afecta el retorno sobre efectivo. Pagar de más para ganar deteriora tus números.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Una oferta de compra es tu propuesta formal. Incluye precio, depósito de buena fe, contingencias y fecha de cierre. El vendedor acepta, rechaza o contraoferta. Una vez que ambos firman, estás bajo contrato. Usa las contingencias para protegerte — no renuncies a ellas para ganar a menos que estés preparado para el riesgo.