Por qué es importante
El gravamen de mecánico otorga a contratistas y proveedores un reclamo legal contra la propiedad cuando no reciben pago. Lo presentan ante el registro del condado. Crea una nube sobre el título: la propiedad no puede venderse ni refinanciarse hasta que el gravamen se pague o se libere. Pueden presentarlo el contratista general, los subcontratistas (plomeros, electricistas) y los proveedores de materiales. Los plazos varían por estado, generalmente entre 60 y 120 días después de completar el trabajo. Si compras una propiedad y un gravamen de mecánico aparece después, el seguro de título puede protegerte. Como inversionista que hace renovaciones, paga a tus contratistas y obtén renuncias de gravamen para evitar problemas.
De un vistazo
- Un gravamen presentado por un contratista o proveedor que no recibió pago
- Afecta el título: debe pagarse o liberarse antes de vender o refinanciar
- Puede presentarse después de terminado el trabajo, incluso por contratistas del dueño anterior
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- Obtén renuncias de gravamen cada vez que pagues a un contratista: previene gravámenes inesperados
Cómo funciona
Quién puede presentarlo. Contratistas generales, subcontratistas (plomeros, electricistas, HVAC) y proveedores de materiales. Cada uno tiene derecho a presentar un gravamen si no recibió pago. Es posible que hayas pagado al contratista general, pero si este no pagó al subcontratista, el sub puede presentar un gravamen contra tu propiedad.
Proceso. El contratista o proveedor presenta el gravamen ante el registro del condado. Algunos estados requieren un aviso preliminar antes de iniciar el trabajo; otros permiten presentarlo después de completado. Los plazos varían: generalmente entre 60 y 120 días desde el último trabajo o suministro de materiales. Una vez registrado, se crea una nube sobre el título.
Ejecución. El contratista puede iniciar un juicio hipotecario para ejecutar el gravamen. O puede esperar: el gravamen permanece registrado hasta que se libere. La propiedad no puede venderse ni refinanciarse mientras esté vigente.
Liberación. Paga al contratista. Ellos presentan una liberación de gravamen. La nube sobre el título se disipa.
Ejemplo práctico
Dúplex en Indianápolis, $175,000. Seis meses después del cierre. Un subcontratista de plomería presenta un gravamen de mecánico por $4,800: trabajo de baño que el contratista del dueño anterior nunca pagó. La búsqueda de título al cierre no lo detectó (se presentó después del cierre o la ventana de búsqueda no lo capturó). Tienes seguro de título. Presentas un reclamo. La aseguradora paga los $4,800 al contratista y obtiene la liberación. Tu prima al cierre fue $750. Por eso compras seguro de título. Sin él, tú pagarías el gravamen de tu bolsillo.
Pros y contras
- Protege a contratistas y proveedores para que reciban pago por su trabajo
- El seguro de título puede protegerte si un gravamen de mecánico aparece después del cierre
- Las renuncias de gravamen al pagar previenen gravámenes en tus propios proyectos
- La búsqueda de título detecta gravámenes de mecánico antes de comprar
- Pueden sorprenderte: se presentan después de completar el trabajo, incluso por contratistas del dueño anterior
- Afectan el título: bloquean venta y refinanciamiento hasta que se paguen o liberen
- Múltiples gravámenes pueden acumularse: contratista general + subcontratistas + proveedores
Ten en cuenta
- Riesgo de ejecución: Cuando contrates a alguien, obtén renuncias de gravamen cada vez que pagues. La renuncia declara que recibieron pago y renuncian al derecho de presentar un gravamen. Sin ella, un sub puede presentar gravamen aunque hayas pagado al general
- Riesgo regulatorio: Las leyes de gravamen de mecánico varían por estado: plazos, requisitos de notificación, quién puede presentar. Conoce las reglas de tu estado
- Riesgo oculto: Si compras una propiedad recientemente renovada, verifica gravámenes de mecánico. El dueño anterior pudo no haber pagado al contratista
Preguntas frecuentes
Conclusión
El gravamen de mecánico (Mechanics Lien) es un gravamen presentado por un contratista o proveedor que no recibió pago. Afecta el título. Compra seguro de título para protegerte. Cuando contrates, obtén renuncias de gravamen al pagar. No dejes que los gravámenes de mecánico te tomen por sorpresa.