Por qué es importante
Un prestamista de dinero duro presta basándose en el valor de la propiedad (frecuentemente el ARV para renovaciones) — no en tu crédito o ingresos. Plazos cortos (6-18 meses), tasas altas (10-14%) y puntos (2-4%) son comunes. Úsalo cuando necesitas velocidad: flips, BRRRR (refinancias después de renovar) o subastas competitivas. Cierran en 5-14 días. La salida es usualmente refinanciamiento o venta.
De un vistazo
- Qué es: Un prestamista que presta basándose en el valor de la propiedad, no en el crédito
- Por qué importa: Velocidad y flexibilidad para flips y BRRRR
- Términos típicos: 6-18 meses, 10-14% tasa, 2-4 puntos
- Préstamo sobre valor: Frecuentemente 65-75% del ARV o valor actual
- Salida: Refinanciamiento o venta
Cómo funciona
Calificación. Les importa el negocio: ARV, costo de reparación, tu experiencia. El crédito y los ingresos importan menos. Quieren saber: si no pagas, ¿pueden vender la propiedad y recuperar su dinero?
Estructura del préstamo. Préstamo sobre valor (LTV) del ARV menos la retención de reparaciones. Ejemplo: $200K de ARV, $40K de reparaciones. Préstamo: 70% de $200K = $140K. Puntos (2-4%) se pagan al cierre.
Salida. Para BRRRR: compra, renueva, renta, refinancia con prestamista convencional, paga el dinero duro. Para flip: compra, renueva, vende, paga al cierre.
Ejemplo práctico
Miguel en St. Louis. Compró una casa por $95,000 para flip. ARV: $165,000. Reparaciones: $35,000. Préstamo de dinero duro: 70% de $165,000 = $115,500. Usó $66,500 para compra + $35,000 para reparaciones = $101,500. Aportó $9,500 al cierre. Tasa: 12%, 6 meses. Puntos: 3% ($3,465). Vendió en 4 meses por $162,000. Costo del préstamo: ~$4,000 intereses + $3,465 puntos. Ganancia neta: $31,500. Un prestamista convencional no habría financiado un flip — el dinero duro hizo posible el negocio.
Pros y contras
- Velocidad — cierre en 5-14 días
- Basado en el activo — crédito e ingresos importan menos
- Términos flexibles — adaptados al negocio
- Permite flips y BRRRR que prestamistas convencionales no financian
- Costoso — 10-14% tasa, 2-4 puntos
- Corto plazo — debes salir a tiempo
- Incumplimiento = ejecución — no hay negociación como con un banco
Ten en cuenta
- Riesgo de salida: Si no puedes refinanciar o vender a tiempo, entras en incumplimiento. Ten un plan B. No esperes al mes 5 de un préstamo de 6 meses para empezar a refinanciar.
- Puntos y comisiones: Incluye el costo total en tu análisis. 3 puntos + 12% por 6 meses ≈ 8% del monto del préstamo en costos.
- Retención de reparaciones: Algunos fondean las reparaciones por avance. Entiende el proceso — retrasos en los desembolsos pueden frenar tu renovación.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El dinero duro es una herramienta de velocidad y flexibilidad. Úsalo para flips y BRRRR cuando los prestamistas convencionales no funcionan. Define tu salida antes de pedir prestado. Es costoso — asegúrate de que el negocio lo soporte.