Por qué es importante
Pagas la tarifa de compromiso antes del cierre para asegurar tu financiamiento. Una vez que el prestamista emite la carta de compromiso, ya reservó el capital y fijó tu tasa — no puede redirigir esos fondos a otro lado. La tarifa paga esa reserva, y en la mayoría de las operaciones comerciales no tiene devolución desde el momento en que se paga.
De un vistazo
- Qué es: Un cargo que se paga al emitir la carta de compromiso — antes del cierre — para fijar los términos del préstamo y reservar capital del prestamista
- Rango típico: 0.25%–1.0% del monto del préstamo en préstamos comerciales estabilizados; 0.50%–2.0% para financiamiento de construcción y bridge
- No reembolsable: En prácticamente todas las operaciones comerciales, la tarifa se pierde si el prestatario no cierra la operación, sin importar la causa
- Variante standby: En líneas de crédito y préstamos de construcción, se cobra una tarifa standby sobre el saldo no utilizado por el capital disponible pero aún no desembolsado
- No es lo mismo que la originación: Las tarifas de originación solo se cobran al cierre — la tarifa de compromiso se cobra independientemente de si la operación se concreta
- Fórmula: Tarifa de Compromiso = Monto del Préstamo × Porcentaje de Tarifa
Tarifa de Compromiso = Monto del Préstamo × Porcentaje de Tarifa (típicamente 0.25%–1.0%)
Cómo funciona
A qué se compromete realmente el prestamista. Cuando un prestamista emite una carta de compromiso, está haciendo una promesa contractualmente vinculante: financiar a este prestatario, este monto, a esta tasa, en estos términos, antes de esta fecha de vencimiento. El capital reservado para tu operación no puede desplegarse en otro lugar. Si las tasas del mercado suben entre el compromiso y el cierre — algo perfectamente posible en un compromiso de construcción a 12 meses — el prestamista financia a la tasa acordada y absorbe la diferencia. La tarifa de compromiso compensa ese riesgo de bloqueo de tasa y el capital inmovilizado.
Tres estructuras de tarifa según el tipo de préstamo. La tarifa de compromiso anticipada es la más común: se paga al emitir la carta de compromiso, típicamente entre 0.25% y 0.50% en préstamos permanentes estabilizados, y entre 0.50% y 1.0% en operaciones de valor agregado. La tarifa standby — también llamada tarifa de fondos no utilizados — funciona diferente. En un préstamo de construcción con una línea de crédito de $3.2M, es posible que solo se desembolsen $800K en el primer mes. El prestamista mantiene los $2.4M restantes en reserva. Una tarifa standby de 0.125% a 0.50% anual se cobra sobre ese saldo no desembolsado. Los compromisos de construcción justifican tarifas más altas porque el período de compromiso es más largo — entre 12 y 24 meses — y el riesgo de bloqueo de tasa es proporcionalmente mayor.
Qué provoca la pérdida de la tarifa y cómo protegerse. La mayoría de las cartas de compromiso comerciales establecen que la tarifa "se gana al momento de la emisión", sin excepciones. Si no cierras antes de la fecha de vencimiento del compromiso, la tarifa se pierde. Los prestatarios pueden negociar protecciones de antemano: solicitar que la tarifa de compromiso se acredite hacia la tarifa de originación al cierre (algunos prestamistas aceptan), negociar una opción de extensión — el derecho a prolongar el período por 30 a 90 días con una tarifa adicional de 0.125% a 0.25% — y asegurarse de que el período de compromiso sea realista para el calendario de la operación. Un compromiso de 60 días en una operación con 45 días de due diligence no deja margen de maniobra.
Ejemplo práctico
Diego está bajo contrato para adquirir un edificio de 24 unidades en San Antonio por $2.87M. Consigue un compromiso de préstamo comercial por $2.15M al 6.25% fijo a 10 años. El prestamista cobra una tarifa de compromiso del 0.50% — $10,750 — con vencimiento a los cinco días hábiles de emitida la carta.
Tres semanas después, el informe ambiental Fase I identifica una posible contaminación de suelos proveniente de una lavandería en seco cercana. El vendedor impugna los hallazgos y el due diligence se extiende a 55 días. Con solo 20 días restantes en el período de compromiso y el título aún sin resolver, Diego llama al prestamista para solicitar una extensión.
El prestamista acepta mediante una tarifa adicional del 0.125% — $2,688. Diego la paga. El problema de título se resuelve el día 68 y cierra con una semana de margen. Costos totales de compromiso: $13,438. La extensión salvó $10,750 de la pérdida por menos de $3,000. Diego incluye ambas cifras en su línea de costos de adquisición.
Pros y contras
- Fija los términos de financiamiento antes de que las tasas del mercado puedan moverse en tu contra — especialmente valiosa en entornos de tasas volátiles
- Demuestra seriedad ante los vendedores; una carta de compromiso respaldada por una tarifa pagada tiene más peso que una pre-aprobación condicional
- Establece un calendario definido — el período de compromiso impulsa la operación hacia el cierre con una fecha límite clara
- Las tarifas de construcción pueden incluirse en el presupuesto del préstamo — muchos prestamistas de construcción permiten incluir la tarifa de compromiso en los costos totales del proyecto
- Algunos prestamistas acreditan la tarifa al cierre — reduciendo el costo neto de originación cuando se negocia de antemano
- No reembolsable en la mayoría de las operaciones comerciales — si la transacción fracasa por cualquier razón que controle el prestatario, la tarifa se pierde
- Aumenta los requisitos de capital inicial — en un préstamo de $3M al 0.75%, son $22,500 exigibles antes del cierre, antes de la originación, antes de los depósitos
- Las tarifas standby se acumulan silenciosamente en préstamos de construcción — los desembolsos lentos generan tarifas standby sobre saldos no utilizados, aumentando el costo real del financiamiento
- Los períodos de compromiso vencen — perder la fecha límite hace perder la tarifa y puede requerir una nueva suscripción a las tasas del mercado vigentes
- No están estandarizadas entre prestamistas — los porcentajes, las condiciones de reembolso y los derechos de extensión varían; lee la carta de compromiso antes de pagar
Ten en cuenta
- El lenguaje "ganada al momento de la emisión" es absoluto: Sin período de gracia, sin reembolso parcial para operaciones que se caen durante la revisión del título. Lee esta cláusula antes de pagar.
- El período de compromiso debe ajustarse a tu calendario: Un compromiso de 60 días para una situación de título compleja o un intercambio 1031 es una receta para perder la tarifa. Negocia el período en la etapa de LOI o term sheet — no después de que se emita la carta de compromiso.
- Las tarifas standby se acumulan discretamente en préstamos de construcción: Una línea de desembolso de $4M con una tarifa standby anual del 0.25% sobre saldos no utilizados puede agregar entre $8,000 y $15,000 en costos de financiamiento a lo largo de 18 meses. Inclúyelo en el pro forma.
- Las opciones de extensión deben negociarse antes de necesitarlas: Los prestamistas generalmente exigen que los derechos de extensión estén escritos en la carta de compromiso original — no se otorgan después del vencimiento cuando ya estás en dificultades.
Preguntas frecuentes
Conclusión
La tarifa de compromiso compra algo específico: la obligación contractual del prestamista de financiar tu operación en los términos acordados. En bienes raíces comerciales, esa reserva tiene un costo no reembolsable. Negocia la duración del período de compromiso y los derechos de extensión antes de pagar, entiende la estructura de la tarifa standby en líneas de construcción, e incorpora todos los costos relacionados con el compromiso en tu presupuesto de adquisición desde el primer día.