Por qué es importante
Es el porcentaje de retorno que obtienes sobre el capital que aún tienes atrapado en la propiedad después del refinanciamiento. Si lograste recuperar la mayor parte de tu inversión inicial, incluso un flujo de caja modesto puede generar un retorno extraordinario, porque el denominador se reduce de forma significativa.
De un vistazo
- Mide el flujo de caja anual dividido entre el capital restante después del refinanciamiento
- Métrica de rendimiento central para la estrategia BRRRR
- Un retorno más alto indica mayor eficiencia en el reciclaje de capital
- El retorno infinito es posible cuando no queda capital invertido en el trato
- Se calcula al momento del refinanciamiento, no al momento de la compra inicial
Cash-on-Cash Después de Refi = Flujo de Caja Anual Después del Refi / Capital Restante en el Trato
Cómo funciona
Cuando un inversionista compra, renueva, renta y luego refinancia una propiedad, los fondos del retiro de efectivo reducen el capital total que permanece en el trato. El capital restante en el trato es lo que el inversionista no pudo recuperar a través del refinanciamiento: dinero que sigue atado a la propiedad.
La fórmula es:
Cash-on-Cash Después de Refi = Flujo de Caja Anual Después del Refi / Capital Restante en el Trato
El flujo de caja anual después del refi es el ingreso operativo neto menos el nuevo pago hipotecario del préstamo refinanciado. El capital restante en el trato es el total de capital invertido (precio de compra, costos de cierre, presupuesto de alcance de la renovación, costos de mantenimiento y costos del refi) menos los fondos recibidos en el retiro de efectivo.
Por ejemplo: si invertiste $80,000 en total y retiraste $65,000 en el refi, el capital restante en el trato es $15,000. Si tu flujo de caja anual después del nuevo pago hipotecario es $3,600, tu cash-on-cash después del refi es del 24% ($3,600 / $15,000).
Esta cifra solo tiene sentido después de que se complete el plazo BRRRR, específicamente después de que termine el período de maduración y cierre el refi. Calcularlo antes del refinanciamiento usaría el denominador equivocado y produciría un resultado engañoso.
Cuando no queda capital en el trato, el retorno es teóricamente infinito, considerado el resultado ideal del método BRRRR. En la práctica, la mayoría de los BRRRR bien ejecutados dejan algo de capital en la propiedad, y un cash-on-cash después del refi superior al 12–15% se considera sólido.
Ejemplo práctico
Valentina encontró una propiedad unifamiliar en mal estado y gastó $72,000 en total: $48,000 de precio de compra, $20,000 en trabajos de renovación y $4,000 en costos de cierre y gastos de mantenimiento. Cumplió los criterios de trato BRRRR al apuntar a un valor después de reparaciones muy por encima de su costo total.
Después de esperar el período de maduración requerido por su prestamista, la propiedad fue tasada en $95,000. Su prestamista ofreció un retiro de efectivo al 75% del valor de la propiedad, devolviéndole $71,250. El capital restante en el trato fue de $750 ($72,000 menos $71,250).
Su nuevo pago mensual del préstamo refinanciado era de $440, y el alquiler bruto era de $1,100. Después de vacancia, reservas para mantenimiento, seguros e impuestos, el flujo de caja neto anual llegó a $3,480. Su cash-on-cash después del refi fue de $3,480 / $750 = 464%.
La posición de capital de Valentina en la propiedad era sólida desde el inicio, pero esta métrica reveló algo más importante: casi todo su capital quedó libre para ser reinvertido en el siguiente trato.
Pros y contras
- Muestra el retorno real sobre el capital que sigue en riesgo después de un refinanciamiento
- Fomenta una selección disciplinada de tratos, ya que las decisiones de renovación deficientes reducen el denominador de forma negativa
- Permite comparar directamente tratos BRRRR de forma normalizada sin importar el tamaño de la propiedad
- Resalta tratos donde el reciclaje de capital fue especialmente eficiente
- Puede ser engañosamente alto cuando queda muy poco capital en el trato, haciendo que un trato marginal parezca extraordinario
- No considera el capital acumulado en la propiedad por encima del saldo del préstamo
- Ignora el potencial de apreciación y la acumulación de patrimonio a largo plazo
- No puede compararse directamente con el cash-on-cash tradicional, que usa el costo total como denominador
Ten en cuenta
No confundas el capital restante en el trato con el capital acumulado en la propiedad. No son lo mismo. El capital acumulado es el valor tasado menos el saldo del préstamo. El capital restante en el trato es el total invertido menos los fondos retirados en el refi—una cifra mucho menor en un BRRRR bien ejecutado.
Además, evita optimizar únicamente por un cash-on-cash infinito o casi infinito a costa del flujo de caja. Un trato que genera $200 anuales sobre $100 restantes es técnicamente un porcentaje alto, pero el retorno en dólares es insignificante y no ofrece margen de seguridad ante vacancia o reparaciones imprevistas.
Por último, considera el saldo mayor del préstamo tras el refinanciamiento. Un pago hipotecario más alto reduce el flujo de caja anual, lo que directamente disminuye el numerador de esta métrica. Haz los cálculos con el pago real post-refi antes de declarar el éxito del trato.
Conclusión
El cash-on-cash después del refinanciamiento es la métrica definitiva para evaluar si un trato BRRRR realmente funcionó. Recompensa el reciclaje eficiente de capital y penaliza los tratos donde quedó demasiado capital atrapado. Regístralo después de cada refinanciamiento, compáralo en todo tu portafolio y úsalo para establecer un umbral mínimo—la mayoría de los inversionistas disciplinados exigen al menos un 10–12% antes de considerar un BRRRR completado.