Por qué es importante
Fórmula: CoC = Flujo de Efectivo Anual / Efectivo Invertido. Flujo = NOI - servicio de deuda. Efectivo invertido = enganche + costos de cierre + CapEx inicial.
Ejemplo: propiedad de $300,000, enganche $75,000, costos de cierre $6,000, flujo anual $4,200. CoC = $4,200 / ($75,000 + $6,000) = 5.2%.
El apalancamiento amplifica el CoC. Si compras en efectivo, flujo = NOI, CoC = NOI / precio = cap rate (~6%). Pero con hipoteca, aunque el servicio de deuda reduce el flujo, invertiste mucho menos efectivo. Una propiedad con 6% de cap rate, 75% LTV a 6.5%, puede dar un CoC de 8% — el apalancamiento amplifica el rendimiento de cada dólar. Meta: CoC de 8%+ para propiedades de renta.
De un vistazo
- Fórmula: Flujo anual / efectivo invertido (enganche + costos de cierre + CapEx inicial)
- Qué mide: Qué porcentaje te regresa cada año el dinero que realmente pusiste
- Efecto del apalancamiento: Con hipoteca, el CoC típicamente supera al cap rate — el apalancamiento amplifica tu eficiencia de capital
- Estándar de filtro: 8%+ es saludable, 10%+ es excelente, menos de 5% tiene un colchón demasiado delgado
- Usar en conjunto: Revisa también DSCR y reservas de efectivo — el CoC solo no determina la calidad del trato
Cash-on-Cash = Annual Cash Flow ÷ Cash Invested
Cómo funciona
El cálculo. Flujo de efectivo = NOI - servicio de deuda. NOI = ingreso bruto por renta - gastos operativos. Efectivo invertido = enganche + costos de cierre + cualquier mejora de capital o rehabilitación inicial. CoC = flujo / efectivo invertido. Se expresa como porcentaje.
Efecto del apalancamiento. Compra en efectivo: flujo = NOI. CoC = NOI / precio = cap rate. Con hipoteca: el servicio de deuda reduce el flujo, pero invertiste menos. Una propiedad con cap rate de 6%, 75% LTV a 6.5%, podría dar un CoC de 8% — el apalancamiento amplifica el retorno sobre tu efectivo.
¿Qué es bueno? 8%+ es sólido para propiedades de renta. 10%+ es fuerte. Menos de 5% es delgado — un período de vacancia o un aumento en gastos operativos puede borrar todo el flujo. Revisa el CoC junto con DSCR y reservas de efectivo.
Ejemplo práctico
El dúplex de Sofía en Indianápolis.
Precio $285,000, enganche $71,250, costos de cierre $5,700. Efectivo invertido: $76,950. NOI $22,800, servicio de deuda $16,200/año. Flujo de efectivo $6,600/año. CoC = $6,600 / $76,950 = 8.6%.
El cap rate era 8% (NOI / precio). El apalancamiento llevó el CoC por encima del cap rate. Sofía busca 8%+ — este trato cumplió.
Si hubiera comprado en efectivo (invirtiendo $285,000), flujo = NOI = $22,800, CoC = 8% = cap rate. La hipoteca le permitió invertir solo $76,950 y obtener 8.6% — cada dólar trabajando más duro.
Pros y contras
- Mide directamente la eficiencia de cada dólar invertido — la métrica más cercana al bolsillo del inversionista
- El apalancamiento hace que el CoC supere al cap rate — más rendimiento porcentual con menos capital
- Permite comparar tratos de diferentes escalas y precios en la misma medida — $100,000 y $300,000 en la misma regla
- Al contrastarlo con el cap rate, muestra cuánto impactan los términos de financiamiento en tu retorno real
- Es una de las métricas centrales para decidir si un trato vale la pena — menos de 5% es señal de alarma
- Altamente dependiente de las condiciones de financiamiento — 1% de aumento en tasa puede bajar el CoC de 8% a 5%
- No refleja plusvalía — el CoC solo mide flujo de efectivo, no crecimiento de equidad
- Un CoC bajo no necesariamente es mal trato — en mercados de alta plusvalía el CoC puede ser 4% con $100,000 de apreciación en 5 años
- El CoC del primer año puede estar distorsionado por costos iniciales de rehabilitación — mira el CoC estabilizado
Ten en cuenta
La trampa del pro forma. Verifica NOI y gastos operativos — los vendedores frecuentemente inflan ingresos o subestiman gastos. Un "12% CoC" calculado con datos del vendedor puede convertirse en 6% cuando verificas independientemente.
CoC demasiado delgado. Menos de 5% significa casi cero colchón. Un período de vacancia o una reparación mayor puede borrar todo el flujo anual, llevando el CoC a cero o negativo.
Sensibilidad a tasas. La tasa hipotecaria afecta directamente el servicio de deuda y por lo tanto el CoC. De 6.5% a 7.5% en tasa, el CoC puede caer de 8% a 4%. En ciclos de tasas al alza, el análisis de sensibilidad es aún más importante.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Retorno cash-on-cash = flujo de efectivo anual / efectivo invertido. Mide el retorno sobre tu dinero real. El apalancamiento lo amplifica cuando el NOI supera el servicio de deuda. Meta: 8%+ para propiedades de renta.