Por qué es importante
En pocas palabras: en la misma zona, un fourplex y un edificio de 24 unidades pueden generar ingresos similares por unidad pero negociarse con una diferencia de 0.25%-0.75% o más en cap rate. Las 2-4 unidades atraen a compradores de house hacking y propietarios-ocupantes que usan préstamos residenciales, lo que amplía la competencia, sube los precios y comprime los cap rates. Las 5+ unidades requieren préstamos comerciales, los compradores son inversionistas enfocados en rendimiento, así que los cap rates tienden a ser más altos. En tu análisis de trato, si usas el cap rate de un 4-plex para valuar un edificio de 12 unidades, vas a sobreestimar el valor de salida. Y viceversa.
De un vistazo
- Concepto clave: En un mismo mercado, el cap rate de transacción varía según el tamaño de la propiedad
- 2-4 unidades: Generalmente cap rates más bajos (precios más altos) porque los préstamos residenciales amplían el grupo de compradores
- 5-20 unidades: Cap rates generalmente 0.25-0.75% más altos que las 2-4 unidades
- 20-50 unidades: Cap rates pueden ser 0.25-0.5% más altos aún, dependiendo del mercado y condición
- Acción clave: Al valuar, usa solo datos de transacciones del rango de unidades similar a tu propiedad objetivo
Cómo funciona
Por qué la cantidad de unidades afecta el cap rate. Las propiedades de 2-4 unidades califican para préstamos FHA, VA y convencionales con enganches desde 3.5%, atrayendo compradores que quieren vivir en una unidad y rentar las demás. Más compradores compitiendo = precios más altos = cap rates más bajos. Las 5+ unidades requieren préstamos comerciales — enganche del 25%+, tasas más altas, requisitos más estrictos. El grupo de compradores se reduce, y estos compradores priorizan el rendimiento sobre "vivir ahí," así que los cap rates de transacción son generalmente más altos.
Gradientes típicos de cap rate. En muchos mercados, las 2-4 unidades se negocian entre 4.5%-5.5% de cap rate; las 5-20 unidades entre 5.0%-6.0%; las 20-50 unidades entre 5.5%-6.5%. Estos son rangos ilustrativos — el cap rate real por cantidad de unidades depende del mercado específico, clase de propiedad y mezcla de unidades.
Impacto en la valuación. Si estás valuando la salida de un fourplex usando un cap rate de 5.5% pero las 2-4 unidades en tu zona se negocian al 5.0%, estás subestimando el precio de salida. Si usas 5.0% para un edificio de 12 unidades pero las 5+ unidades realmente se negocian al 5.5%, estás sobreestimando. Una diferencia de 0.5% en cap rate sobre $50,000 de NOI equivale a $50,000 de diferencia en valor.
Ejemplo práctico
Valentina compara diferentes tamaños de propiedad en Denver.
Valentina revisó las ventas de los últimos 6 meses: un 4-plex cerró a 5.2% de cap rate, un 8-plex a 5.5%, un 24-plex a 5.8%. El spread del cap rate por cantidad de unidades fue 0.6% entre el 4-plex y el 24-plex.
Está evaluando un edificio de 6 unidades con NOI anual de $65,000. Si usa el cap rate del 4-plex (5.2%), el edificio vale $1,250,000. Si usa el del 8-plex (5.5%), vale $1,182,000. Eligió 5.4% — entre los dos comparables — lo que da $1,204,000.
Esa diferencia de 0.1% en cap rate representa $22,000 en valor. En su análisis por unidad y decisión de tenencia, ese número cambia la conclusión. Si hubiera usado directamente el cap rate del 4-plex, habría sobreestimado el valor de salida por $46,000 — eso no es un ajuste fino, es un error de dirección.
Pros y contras
- Te ayuda a usar un cap rate de salida más preciso en lugar del "promedio del mercado"
- Explica por qué propiedades de diferente tamaño en la misma zona tienen precios sorprendentemente diferentes
- Evita comparar manzanas con naranjas al evaluar oportunidades de diferente escala
- Obtener datos es difícil — necesitas filtrar transacciones por cantidad de unidades y el tamaño de muestra puede ser pequeño
- Cuando las tasas de interés cambian, los cap rates de todos los segmentos pueden moverse juntos
- La clase de propiedad (A/B/C) y la zona pueden importar más que la cantidad de unidades
Ten en cuenta
- Siempre filtra los comparables por cantidad de unidades. Mezclar ventas de 4-plex y 24-plex para calcular un cap rate promedio produce un número que no es preciso para ninguno de los dos. Usa solo transacciones con cantidad de unidades similar a tu propiedad objetivo
- En entornos de tasas al alza, los cap rates de todos los segmentos suben. No asumas que el spread entre tamaños se mantiene constante — propiedades pequeñas y grandes pueden expandirse a ritmos diferentes
- No mezcles clases y zonas diferentes. La diferencia de cap rate entre propiedades clase A y clase C es mucho mayor que la diferencia por cantidad de unidades. En el mismo análisis, controla por clase, zona y cantidad de unidades
Preguntas frecuentes
Conclusión
El cap rate por cantidad de unidades te recuerda que las 2-4 unidades y las 5+ unidades siguen lógicas de precio diferentes. Al hacer valuaciones de salida, usa datos de transacciones dentro del rango de unidades de tu propiedad objetivo — este detalle puede cambiar tu matemática de inversión de forma significativa.