Por qué es importante
Con un pago globo, haces pagos regulares (frecuentemente solo interés o parcialmente amortizados) por un periodo fijo — 5, 7 o 10 años — y luego el saldo total restante vence. No lo pagas gradualmente; refinancias o vendes antes de la fecha del globo. Los préstamos comerciales casi siempre tienen globo — plazo de 10 años, amortización de 25, globo al año 10. Los financiamientos del vendedor frecuentemente tienen globos de 5-7 años. El riesgo: si no puedes refinanciar (tasas subieron, propiedad rindió menos) o vender, estás en incumplimiento. Marca la fecha del globo en tu calendario. Inicia discusiones de refinanciamiento 12-18 meses antes.
De un vistazo
- Qué es: Saldo principal completo vence al vencimiento del préstamo
- Común en: Préstamos comerciales, financiamiento del vendedor, dinero duro
- Plazo típico: 5-10 años antes del globo
- Salida: Refinanciar o vender antes de la fecha
- Riesgo: No poder refinanciar o vender = incumplimiento
Cómo funciona
Por qué existen los globos. Los prestamistas no quieren mantener préstamos de 30 años en operaciones comerciales o de financiamiento del vendedor. Quieren su capital de vuelta en 5-10 años.
Estructura de préstamo comercial. Típico: plazo de 10 años, amortización de 25-30 años. Tus pagos se calculan como si pagaras en 25 años, pero el préstamo vence al año 10. El saldo restante — frecuentemente 70-80% del préstamo original — es el globo. Refinancias y el ciclo se repite.
Globos en financiamiento del vendedor. Frecuentemente con globos de 5-7 años. El vendedor no quiere esperar 30 años. Tú planeas refinanciar con un banco para entonces. Si no puedes, negocias extensión con el vendedor — o estás en incumplimiento.
Solo interés + globo. Los préstamos de solo interés siempre tienen globo — no pagaste principal, así que el saldo completo vence.
Ejemplo práctico
Roberto tiene un préstamo comercial en un edificio de 16 unidades en San Antonio. Préstamo original: $1.2 millones. Plazo: 10 años. Amortización: 25 años. Solo interés los primeros 5 años, luego amortización años 6-10. Al año 10, el globo es ~$1.05 millones. Roberto inicia conversaciones de refinanciamiento al año 8.5. La propiedad rinde bien — NOI subió 15%. Obtiene nuevo préstamo al 75% LTV: $1.35 millones. Paga el globo de $1.05 millones y le quedan $300,000 para su próxima operación. El globo forzó el refinanciamiento — y el refinanciamiento le permitió reciclar capital.
Pros y contras
- Permite estructuras de préstamos comerciales y financiamiento del vendedor
- Pagos mensuales más bajos que amortización completa (especialmente con solo interés)
- Fuerza el reciclaje de capital según calendario — refinanciar o vender
- La penalización por prepago frecuentemente expira antes del globo
- Requiere refinanciamiento o venta — sin opción de "pagar y mantener para siempre"
- Riesgo de refinanciamiento — tasas o propiedad pueden bloquear la salida
- Incumplimiento si pierdes la fecha del globo
- En financiamiento del vendedor, el vendedor puede no extender si tienes problemas
Ten en cuenta
Marca el globo en tu calendario. No lo olvides. Márcalo en tu tracker 18 meses antes. Inicia el proceso 12 meses antes.
Preparación para refinanciamiento. ¿La propiedad soportará un refinanciamiento al momento del globo? Analiza: cobertura de deuda, LTV, avalúo. Si la propiedad rinde menos, puede que necesites agregar capital.
Extensión de financiamiento del vendedor. Si no puedes refinanciar, el vendedor podría extender la fecha. Puede cobrar tarifa o tasa más alta. Obtenlo por escrito. No asumas que aceptará.
Timing de penalización por prepago. Las penalizaciones típicamente aplican los primeros 3-5 años. Si tu globo es al año 10, probablemente ya pasaste el periodo. Pero si refinancias anticipadamente al año 4, la penalización puede aplicar. Revisa tu pagaré.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Los pagos globo son estándar en préstamos comerciales y financiamiento del vendedor. El saldo principal completo vence al vencimiento. Planifica tu refinanciamiento o venta 12-18 meses antes. No te dejes atrapar sin salida — el globo es una fecha límite dura.