Por qué es importante
ARV (valor después de reparaciones, After-Repair Value) = lo que la propiedad valdrá cuando esté arreglada. Sacas 3-6 ventas comparables dentro de 0.5-1 milla, mismo número de recámaras/baños, vendidas en los últimos 90-180 días. Ajustas por superficie ($/pie cuadrado), garaje, condición y ubicación. Promedias los valores ajustados. Ese es tu ARV. Los inversionistas de fix-and-flip lo usan con la regla del 70%: Oferta Máxima = (ARV x 0.70) - costos de rehabilitación. Un ARV de $250,000 con $45,000 de rehabilitación = máximo $130,000 de compra. Si calculas mal el ARV, pagas de más o dejas dinero en la mesa.
De un vistazo
- Qué es: Valor estimado después de reparaciones, derivado de ventas comparables
- Por qué importa: Núcleo del análisis de fix-and-flip; determina el precio máximo de compra
- Fuente de datos: Datos de ventas cerradas del MLS, 3-6 comparables, revisión de 90-180 días
- Regla general: 70% del ARV menos rehabilitación = costo máximo total para flips
ARV = Average Comp Sale Price (adjusted for features)
Cómo funciona
Obteniendo comparables. Usa los mismos criterios que los valuadores: mismo número de recámaras/baños, superficie similar (±15%), dentro de 0.5-1 milla, vendidos en los últimos 90-180 días. Prefiere vendidos sobre pendientes o activos — vendido es lo que los compradores realmente pagaron. En mercados delgados (rural, lujo), extiende a 1 milla y 6 meses. Evita ejecuciones hipotecarias y ventas de sucesión a menos que sean tus únicas comparables — ajusta a la baja por presión.
Haciendo ajustes. Los comparables rara vez coinciden exactamente. Ajusta por: superficie ($/pie cuadrado local), garaje (agrega $5,000-$15,000), condición (descuenta por mantenimiento diferido), tamaño del lote, vista. Mantén los ajustes razonables — los valuadores señalan variaciones extremas. Una diferencia de 100 pies cuadrados a $120/pie cuadrado = ajuste de $12,000. Documenta cada ajuste para que puedas defenderlo ante un prestamista o comprador.
Promediando y verificando. Toma los valores ajustados, descarta el alto y bajo si tienes 5+ comparables, promedia el resto. Compara con un BPO o valor de mercado justo de un agente. Si tu número está 15%+ por arriba o abajo, revisa tus comparables y ajustes.
Ejemplo práctico
Flip en Columbus, Ohio.
Estás evaluando una casa ranch de 3 recámaras, 2 baños, 1,400 pies cuadrados que necesita $35,000 en rehabilitación. Sacas 4 comparables:
- 1,380 sf, vendida $218,000, hace 2 meses — ajuste por superficie +$2,400 → $220,400
- 1,450 sf, vendida $225,000, hace 4 meses — ajuste -$6,000 → $219,000
- 1,320 sf, vendida $205,000, hace 3 meses — ajuste +$9,600 → $214,600
- 1,500 sf, vendida $235,000, hace 1 mes — ajuste -$12,000 → $223,000
Promedio: $219,250. Redondea a $220,000 de ARV. Regla del 70%: ($220,000 x 0.70) - $35,000 = $119,000 oferta máxima. Negocias a $112,000. Inversión total $147,000. Vendes a $218,000. Ganancia bruta $71,000 antes de costos de mantenimiento y venta.
Pros y contras
- Objetivo — basado en ventas reales, no opiniones
- Defendible — prestamistas y compradores entienden la valuación basada en comparables
- Replicable — mismo proceso para cada negocio
- Se integra con la regla del 70% — determina el precio máximo de compra para flips
- Dependiente de comparables — mercados delgados o propiedades únicas carecen de buenos comparables
- Rezagado — los comparables tienen 1-6 meses; los mercados calientes se mueven rápido
- Subjetividad en ajustes — dos inversionistas pueden obtener diferentes ARV de los mismos comparables
- Ignora absorción — no te dice cuánto tardará en venderse
Ten en cuenta
Selección sesgada de comparables. Usar solo las ventas más altas infla el ARV. Incluye todos los comparables relevantes; descarta valores atípicos con justificación.
Sobre-ajustar. $50,000 en ajustes sobre un comparable de $200,000 significa que tu comparable no es comparable. Encuentra mejores comparables.
Ignorar condición. Comparables en condición "llave en mano" no reflejan tu producto post-rehabilitación. Ajusta por cualquier diferencia restante.
Cambio de mercado. En un mercado en declive, comparables de 6 meses sobrevaloran. Usa ventas recientes y aplica descuento si es necesario.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Cálculo de ARV = ventas comparables + ajustes = valor de mercado justo estimado después de reparaciones. Es la base del análisis de fix-and-flip. Saca 3-6 comparables, ajusta por tamaño y características, promedia y verifica. Úsalo con la regla del 70%: Oferta Máxima = (ARV x 0.70) - costos de rehabilitación. Si calculas bien el ARV, la matemática del flip funciona; si te equivocas, pierdes dinero.