Por qué es importante
La Regla del 75% responde una pregunta antes de comprar: ¿el refinanciamiento me devolverá mi dinero? Esta es la fórmula:
Costo Total Máximo = Valor Después de Reparaciones × 0.75
El "costo total" es todo — precio de compra, presupuesto de rehabilitación, costos de cierre y costos de mantenimiento hasta el refinanciamiento. Si ese total queda en o por debajo del 75% del ARV, un refinanciamiento estándar con retiro de efectivo al 75% de préstamo-valor puede devolverte la mayor parte o la totalidad del capital que invertiste, para que puedas trasladarlo al siguiente trato. Reciclar capital es el objetivo entero del BRRRR.
Si te pasas de la línea, la regla aún ayuda: cuantifica exactamente cuánto efectivo quedará atrapado. ¿Costo total al 80% del ARV en lugar del 75%? Aproximadamente el 5% del ARV queda atascado. Eso no es automáticamente un mal trato — es un trato en el que debes entrar con los ojos bien abiertos.
De un vistazo
- Fórmula: Costo Total Máximo = Valor Después de Reparaciones × 0.75
- Qué significa "costo total": Precio de compra + rehabilitación + costos de cierre + costos de mantenimiento hasta el refinanciamiento
- Por qué el 75%: Refleja el techo de préstamo-valor de ~75% en un refinanciamiento con retiro de efectivo de una propiedad de inversión
- Qué filtra: Si el paso de refinanciamiento del BRRRR te devuelve el capital invertido
- No es la Regla del 70%: La Regla del 70% es la fórmula de oferta de un flipper con la ganancia incluida; la Regla del 75% es un techo de costo total para BRRRR
- Qué ignora: Flujo de efectivo, calidad del vecindario, calidad del trato — solo mide la eficiencia del capital
Costo Total Máximo = Valor Después de Reparaciones × 0.75
Cómo funciona
La línea, y por qué es 75%. La regla está diseñada al revés a partir de cómo los prestamistas refinancian alquileres. En un refinanciamiento con retiro de efectivo de una vivienda no ocupada por el propietario, la mayoría de los prestamistas convencionales y de préstamos DSCR prestan hasta aproximadamente el 75% del valor de tasación. Así que si tu costo total equivale al 75% del ARV y la tasación llega al ARV, el préstamo de refinanciamiento equivale a lo que gastaste — tu dinero regresa. La regla es ese techo del prestamista convertido en una restricción de compra.
Aplicar el filtro. Empieza con un ARV honesto, respaldado por ventas recientes de propiedades renovadas comparables. Multiplica por 0.75 — ese es tu número de costo total máximo. Trabaja hacia atrás: si el ARV soporta un techo de $150,000 y la rehabilitación más los costos suman $45,000, tu precio de compra máximo es $105,000. Ofrece por encima de eso y estás eligiendo dejar efectivo dentro del trato.
No es lo mismo que la Regla del 70%. Los inversionistas las confunden constantemente — mantén la Regla del 70% en su propio carril. Es una fórmula de oferta para comprar, arreglar y revender cuyo multiplicador incluye la ganancia de reventa de un flipper; la Regla del 75% es un techo de costo total para BRRRR cuyo multiplicador refleja un préstamo-valor de refinanciamiento. Las preguntas frecuentes más abajo detallan el contraste — por ahora, simplemente no apliques la regla de reventa a un trato de conservar.
Qué supone la regla. Es tan buena como sus cuatro insumos: un ARV que la tasación vaya a soportar, un presupuesto de rehabilitación que sobreviva al contacto con la propiedad, un prestamista que de verdad ofrezca el 75% de préstamo-valor, y un período de maduración que puedas esperar antes de refinanciar. Cada insumo es un punto donde los tratos salen mal. La regla es un filtro rápido, no una garantía.
Ejemplo práctico
Paloma está analizando un trato BRRRR. Las ventas comparables de propiedades renovadas sitúan el valor después de reparaciones en $200,000.
Aplica la regla: $200,000 × 0.75 = $150,000 de costo total máximo.
Construye sus números para que queden debajo de ese techo:
- Precio de compra: $108,000
- Presupuesto de rehabilitación: $36,000
- Costos de cierre y mantenimiento: $6,000
- Costo total: $150,000
Compra, rehabilita y renta la propiedad, espera el período de maduración del prestamista y hace un refinanciamiento con retiro de efectivo. Se tasa en los $200,000 completos, y su prestamista refinancia al 75% de préstamo-valor — un préstamo de $150,000. Ese préstamo le devuelve su efectivo. Paloma ahora es dueña de una propiedad rentada y refinanciada con prácticamente nada de su propio capital dentro de ella.
Considera la alternativa: la rehabilitación se excede a $51,000 y el costo total llega a $165,000. El refinanciamiento aún se topa en $150,000 — así que $15,000 del efectivo de Paloma quedan atrapados. El trato aún puede generar flujo de efectivo y aún puede valer la pena conservarlo. Pero ella tiene $15,000 menos para el siguiente, y la Regla del 75% se lo dijo por adelantado.
Pros y contras
- Un filtro rápido de sí o no — Una multiplicación te dice si un trato puede reciclar por completo tu capital
- Calibrada al préstamo real — La línea del 75% refleja el techo real de préstamo-valor en los refinanciamientos con retiro de efectivo de propiedades de inversión
- Cuantifica el capital atrapado — Incluso cuando un trato falla, la regla te dice exactamente cuánto efectivo quedará atascado
- Portátil entre mercados — La proporción funciona en cualquier mercado; solo cambia el insumo del ARV
- Disciplina la oferta — Trabajar hacia atrás desde el techo fija un precio de compra máximo firme
- Tan honesta como el ARV — Un valor después de reparaciones inflado hace que cualquier trato pase en papel y falle en la tasación
- Ignora el flujo de efectivo — Un trato puede pasar y aun así ser un alquiler débil, o fallar y aun así generar buen flujo de efectivo
- Supone que el 75% de préstamo-valor está disponible — Si tu prestamista limita un refinanciamiento con retiro de efectivo al 70%, el techo real es más bajo
- Puede rechazar tratos sólidos — Muchas buenas propiedades de comprar y conservar simplemente no te dejarán retirar cada dólar
- Confía en tu presupuesto de rehabilitación — La regla no puede decirte si ese presupuesto es realista
Ten en cuenta
Construye tu ARV a partir de ventas comparables renovadas, no de la esperanza. La regla se derrumba en el instante en que el ARV está inflado — y el tasador del prestamista usará comparables reales sin importar nada. Si tu ARV y el del tasador divergen, el número del tasador es el que financia tu refinanciamiento.
Confirma el préstamo-valor real de retiro de efectivo de tu prestamista antes de comprar. La regla supone el 75%. Algunos prestamistas limitan un refinanciamiento con retiro de efectivo de una propiedad de inversión al 70%, o aplican condiciones adicionales que lo bajan. El número real de tu prestamista, no el 75%, es tu verdadero techo.
Cuenta cada costo del período de mantenimiento en el "costo total". Los inversionistas analizan la compra y la rehabilitación y olvidan los meses de pagos de hipoteca, impuestos, seguro y servicios antes del refinanciamiento. Déjalos fuera y rebasarás el 75% sin darte cuenta. Y no trates exceder el 75% como un "no" automático — significa capital atrapado, lo que aún puede valer la pena en un trato con buen flujo de efectivo. Solo decídelo de manera deliberada.
No refinancies antes del período de maduración — cambia las cuentas. La regla supone que el refinanciamiento se basa en el ARV. Pero muchos prestamistas, antes de un período de maduración de aproximadamente 6 a 12 meses, prestarán contra tu costo (compra más rehabilitación) en lugar del ARV tasado más alto. Refinancia demasiado pronto y el préstamo será más pequeño de lo que predice la regla, dejando efectivo varado en un trato que genuinamente pasó al 75%. Confirma de antemano el requisito de maduración de tu prestamista y trátalo como parte del plan, no como una sorpresa.
Preguntas frecuentes
Conclusión
La Regla del 75% es la prueba de realidad del inversionista BRRRR sobre el refinanciamiento. Convierte un solo número —el 75% del valor después de reparaciones— en un techo firme sobre lo que puedes gastar comprando y arreglando una propiedad si quieres que tu dinero regrese. Quédate debajo de la línea y el refinanciamiento recicla tu capital hacia el siguiente trato, que es el motor entero del BRRRR. Pásate de ella y la regla te dice, antes de firmar, exactamente cuánto dinero quedará varado. No es una medida de si un trato es bueno — no ve el flujo de efectivo ni el vecindario — y es tan honesta como el ARV que le des. Úsala como el primer filtro rápido, y luego analiza a fondo el trato que pase.