Checklist de Due Diligence para Multifamiliares Pequeños (2-4 Unidades)

Compré un fourplex en Memphis en 2022. Me salté la inspección de drenaje. "La tubería principal se veía bien desde la calle," dijo el agente del vendedor. Seis meses después, el inodoro de la Unidad 3 se desbordó hacia la bañera. El plomero metió una cámara. La tubería principal estaba colapsada al 60% — raíces, tubería agrietada, un desastre. Costo de reemplazo: $18,200. En mi siguiente negocio pagué $450 por una inspección de drenaje. Esa inspección encontró el mismo problema antes del cierre. Me retiré. Misma ciudad. Misma antigüedad. Resultado completamente distinto.

Ese fourplex me enseñó algo: el due diligence en multifamiliares pequeños no es opcional. Es la diferencia entre un negocio que genera y uno que te desangra. Armé un checklist de 27 puntos. Lo uso en cada dúplex, triplex y fourplex. Aquí va la lista completa.

Por Qué el Due Diligence en Multifamiliares Es Diferente

Dos unidades o cuatro — no estás comprando una casa. Estás comprando múltiples techos, múltiples sistemas de HVAC, múltiples inquilinos, y una sola tubería de drenaje compartida. Más puertas significan más cosas que pueden fallar. ¿Y los vendedores? Te van a mostrar las rentas pro forma. "Precio de mercado" para un 2-recámaras en ese código postal. Lo que no te van a mostrar, a menos que lo pidas: el rent roll real. Ese que tiene el descuento de $200 en la Unidad 2. Ese que muestra 47 días vacantes el año pasado.

Los pro formas inflan los ingresos entre un 15–25% en promedio. Lo he visto en Cleveland, Indianapolis, Kansas City. En todos los mercados. El cap rate que estás calculando — NOI entre precio — es tan bueno como el NOI que estás metiendo. Basura entra, basura sale.

La Trampa de la Verificación de Ingresos

Pide 24 meses de rent rolls reales. No estimados. No "lo que podríamos cobrar." Lo que efectivamente cobraron. Mes por mes. Unidad por unidad.

Los recibos de servicios importan. ¿Quién paga el agua? En un fourplex con un solo medidor de agua, el que paga eres tú. Un inodoro con fuga puede disparar tu recibo de agua $400 en un mes. Lo he visto. Pide 12 meses de recibos: gas, electricidad, agua, drenaje. Si el vendedor no quiere darlos, es una señal de alerta. No necesariamente mata el negocio, pero significa que estás haciendo tus números a ciegas.

Historial de vacantes. ¿Cuántos días estuvo vacía cada unidad en los últimos 12–24 meses? ¿Concesiones? ¿Especiales de mudanza? ¿Cargos moratorios perdonados? La renta efectivamente cobrada es la que paga tu hipoteca. No el número en el anuncio.

Calcula tu NOI con números reales. Si no puedes conseguirlos, aplica un descuento del 15–20% a los ingresos. Y si el negocio todavía funciona después de ese recorte, quizás vale la pena. Si no, retírate. Me he retirado de dos fourplexes en el último año porque el vendedor no quiso dar los rent rolls. Ambos se vendieron a alguien más. No me arrepiento. La guía de Análisis de Negocios cubre todo el proceso de underwriting — cap rate, regla del 1%, flujo de caja. Usa números reales. No pro forma.

El Checklist Físico de 27 Puntos

Techo. ¿Antigüedad? ¿Cuántas capas? La mayoría de los techos multifamiliares cuestan 2–4x más que uno de casa unifamiliar. Si tiene más de 15 años, pide cotización de un techador. Una reparación de $12,000 en un fourplex puede borrar seis meses de flujo de caja.

Drenaje. Inspecciona con cámara. Siempre. $250–500. Pagué $450 en un triplex en Cleveland. La inspección mostró la tubería principal colapsada al 60%. Costo de reemplazo: $18,000. Me retiré. El siguiente comprador no hizo la inspección. Se enteró después. No sé cuándo. No me importa. Yo conservé mi dinero.

HVAC. ¿Un sistema por unidad o compartido? ¿Antigüedad? ¿Último servicio? ¿Capacidad? Un fourplex con cuatro unidades de 15 años significa cuatro reemplazos en los próximos 5 años. Presupuesta $4,000–8,000 por unidad dependiendo del mercado. Son $16,000–32,000. Agrégalo a tu underwriting.

Eléctrico. ¿Panel de 100 o 200 amperes? ¿Cableado de aluminio? ¿Knob-and-tube? Las aseguradoras detestan el knob-and-tube. Algunas ni siquiera te dan póliza. Repáralo antes de cerrar o resta el costo de tu oferta.

Cimentación. Grietas, asentamiento, filtración de agua. Los edificios multifamiliares cargan más peso. Los problemas de cimentación escalan con el número de unidades. Trae un ingeniero estructural si el inspector señala algo.

Plomería. ¿Tuberías galvanizadas? ¿Polibutileno? ¿Plomo? Las galvanizadas se corroen desde adentro. No lo ves hasta que revientan. El polibutileno se usó en los 80s y 90s — es una bomba de tiempo. Reemplázalo.

Pintura con plomo. ¿Anterior a 1978? La divulgación es obligatoria. La remediación puede costar $5,000–15,000 por unidad. Si planeas renovar, la vas a disturbar. Planifica.

Electrodomésticos. Antigüedad, condición, costo de reemplazo. Estufa, refrigerador, calentador de agua por unidad. Un fourplex con cuatro calentadores al final de su vida útil son cuatro reemplazos de $1,200. Eso es $4,800. Anótalo.

Áreas comunes. Pasillos, lavandería, exterior. ¿Quién las mantiene? Si eres tú, presupuéstalo. Si son los inquilinos, asegúrate de que el contrato lo diga.

Título y zonificación. Gravámenes, juicios, servidumbres — la compañía de títulos los encontrará. Zonificación: ¿el uso multifamiliar es legal? Algunas zonas restringen alquileres de corto plazo. Si compras para STR, confirma antes de cerrar.

Revisión de contratos. ¿Hay inquilinos existentes? Lee cada contrato. Montos de depósito, fechas de entrada, políticas de mascotas, términos de renovación. Un inquilino con 18 meses restantes a $200 debajo de mercado es un lastre para el NOI. Inclúyelo.

Eso es lo esencial. Los 27 puntos completos están en la guía de Inversión en Multifamiliares Pequeños. Techo, drenaje, HVAC, eléctrico, cimentación, plomería, pintura con plomo, electrodomésticos, áreas comunes — más título, zonificación, revisión de contratos, y algunos más. Imprímelo. Úsalo.

Contingencias Que Nunca Debes Renunciar

Contingencia de inspección. No negociable. En multifamiliares, la relación riesgo-ahorro siempre juega en tu contra. Puedes perder el negocio en un mercado caliente. Está bien. Perder el negocio es mejor que comprar una propiedad con una tubería colapsada y sin salida.

Contingencia de financiamiento. Te protege si el avalúo sale bajo. El prestamista lo ordena. Tú no controlas el número. Si sale $20,000 debajo de tu oferta, renegocias o te retiras. Sin contingencia de financiamiento, te quedas atrapado.

Depósito de buena fe — 1–3% es lo típico. Lo depositas para demostrar que vas en serio. Si invocas tu contingencia de inspección y te retiras, lo recuperas. Si renuncias a las contingencias y algo explota, puedes perderlo. Pero perder $3,000 de depósito de buena fe duele menos que perder $23,000 en reparaciones sorpresa. He vivido ambas. La segunda duele menos.

Las contingencias te protegen. Úsalas.

Haz los Números con Datos Reales

Cuando tengas los rent rolls y recibos de servicios reales, corre el underwriting completo. NOI = ingreso bruto efectivo menos gastos operativos. Cap rate = NOI / precio de compra. La regla del 1% — renta mensual al menos 1% del precio — es un filtro rápido. Si no la pasa, investiga más antes de enamorarte.

El avalúo lo ordena el prestamista. Ellos protegen su garantía. Si la propiedad no avalúa, el préstamo se cae o tú pones más efectivo. Conoce tu máximo. Conoce tu punto de retiro. El ARV — valor después de reparaciones — importa más para flips y BRRRR. Para multifamiliares de comprar y mantener, lo que manda son el NOI y el cap rate.

La guía de Análisis de Negocios tiene el marco completo. Seis métricas. Ejemplos trabajados. Úsala.

Lo Que Hago Ahora

27 puntos. Cada negocio. Rent rolls, recibos de servicios, inspección de drenaje, cotización de techo si es viejo, antigüedad de HVAC, panel eléctrico, cimentación, plomería, pintura con plomo, electrodomésticos. Contingencias en su lugar. Números corridos con datos reales.

Ese fourplex en Memphis me costó $23,000. El triplex en Cleveland me habría costado $18,000. Pagué $450 por una inspección de drenaje y me retiré. Los mejores $450 que he gastado.

Si estás evaluando dúplex, triplex o fourplex, empieza con la guía de Inversión en Multifamiliares Pequeños. Compara por número de unidades — dúplex vs quad — y entiende dónde está el umbral de financiamiento: comercial vs residencial 2–4 unidades. Después corre el checklist. Cada vez. Sin atajos.