Plantilla de Hoja de Cálculo para Propiedades de Renta: Qué Rastrear y Cómo Armarla

Estás navegando listados. Un dúplex en Memphis aparece — $185,000, dos unidades a $950 cada una. Se ve bien. Pero aquí está el asunto: no sabes si es un deal hasta que corres los números. Y correr los números significa tener una hoja de cálculo que capture lo que realmente importa.

La mayoría de los inversionistas o improvisan con un cálculo en una servilleta o se complican la vida con 47 pestañas. Hay un punto medio. Una hoja de análisis de propiedades de renta que rastree las cuatro métricas que a los prestamistas y a los inversionistas experimentados les importan: NOI (ingreso operativo neto), retorno cash-on-cash, DSCR (ratio de cobertura de servicio de deuda) y cap rate (tasa de capitalización). Arma una vez. Usa siempre.

Qué debe rastrear tu hoja de cálculo

Empieza con el ingreso bruto. No el proyectado. No el optimista. Lo que realmente está bajo contrato o lo que unidades comparables están rentando ahora mismo. He visto inversionistas poner $1,200 cuando los comps dicen $1,050 — esa brecha de $150/mes destroza tus números. Sé conservador. Siempre puedes llevarte una sorpresa agradable.

Luego resta los gastos operativos. Eso es renta — y solo renta. No infles con "quizás ponga lavandería" o "el almacén podría traer $50." Usa montos reales de contratos o, si está vacía, renta de mercado conservadora de Rentometer o Zillow. Para nuestro dúplex de Memphis: $950 x 2 x 12 = $22,800 al año. Esa es tu línea superior.

Después resta los gastos operativos. Impuesto predial, seguro, servicios que tú pagas, reserva de mantenimiento (calcula 8–12% de la renta), administración de propiedad si la usas (usualmente 8–10%), y un margen de tasa de vacancia — 5–8% dependiendo del mercado. Para Memphis, 6% es razonable. Eso te da el NOI — ingreso operativo neto. Es el número que te dice cuánto gana la propiedad antes de meter la deuda.

Aquí se pone interesante. Toma ese NOI y divide entre el precio de compra. Ese es tu cap rate. ¿Una propiedad de $185K con $14,200 de NOI? Eso es un cap de 7.7%. En Memphis, está sólido. En San Francisco, tendrías suerte de ver 4%. El cap rate te dice cuánto rendiría la propiedad si pagaras en efectivo. Es tu primer filtro: si es muy bajo, el deal no cuadra.

Compara tu cap rate con tu costo de financiamiento. Si pides prestado al 7% y el cap rate es 5.5%, estás en negativo desde el día uno — la propiedad gana menos de lo que cuesta tu préstamo. Estás apostando a la plusvalía. Eso es especulación, no inversión por flujo de efectivo. Quieres que el cap rate esté arriba de tu costo de financiamiento. El spread es tu margen de seguridad.

Las cuatro métricas que importan

NOI — Renta menos gastos operativos. Sin hipoteca en este número. Responde: "¿Cuánto produce realmente esta propiedad?"

Cap rate — NOI / precio de compra. Responde: "¿Qué rendimiento estoy comprando al precio de hoy?"

Cash-on-cash — Flujo de efectivo anual / total de efectivo invertido (enganche, costos de cierre, cualquier renovación inicial). Responde: "¿Cuánto estoy ganando sobre el dinero que puse?"

DSCR — NOI / servicio de deuda anual. Lo usan los prestamistas. La mayoría quiere 1.2–1.25 como mínimo. Responde: "¿Puede la propiedad pagar su propia hipoteca con colchón?"

Necesitas las cuatro. Si te saltas una, estás volando a ciegas. Una propiedad puede mostrar un cap rate del 7% y fallar el DSCR si estás sobre-apalancado. O puede pasar el DSCR pero dar un cash-on-cash miserable porque pusiste demasiado enganche. La hoja de cálculo te obliga a ver el panorama completo. Por eso importa armarla bien — una fórmula alimenta a la siguiente, y los números funcionan juntos o no funcionan. Una propiedad puede tener un cap rate decente pero un cash-on-cash terrible si estás sobre-apalancado. O puede generar buen flujo de efectivo pero fallar el DSCR y matar tu aprobación de préstamo.

Cómo armar la plantilla

Fila 1: Precio de compra, % de enganche, monto del préstamo, tasa de interés, plazo. Fila 2: Renta bruta (mensual x 12). Fila 3: Vacancia (%). Fila 4: Ingreso bruto efectivo. Filas 5–10: Cada gasto operativo — impuesto predial, seguro, servicios, mantenimiento, administración, otros. Súmalos. Eso es tu NOI.

Abajo: servicio de deuda (usa PMT en Excel o Google Sheets). Luego flujo de efectivo = NOI - servicio de deuda. Cash-on-cash = flujo de efectivo anual / total de efectivo invertido. DSCR = NOI / servicio de deuda anual.

Una hoja. Una propiedad por pestaña, o una fila por propiedad si estás comparando. La guía de Análisis de Deals recorre cada fórmula en detalle — esta es la versión en hoja de cálculo.

Un consejo: agrega una sección de "sensibilidad." ¿Qué pasa si la renta baja 8%? ¿Y si tu cotización de seguro salió baja y llega 20% más cara? Mueve esos supuestos y observa cómo se mueve tu cash-on-cash. Rápidamente verás cuáles variables importan más. Usualmente son la renta y la tasa de interés. Si aciertas en esas, lo demás cae solo.

Un ejemplo real: dúplex en Memphis

Corramos los números. Compra a $185,000. 25% de enganche ($46,250), tasa del 7%, plazo a 30 años. Pago mensual: $923. Servicio de deuda anual: $11,076.

Renta bruta: $22,800. Vacancia al 6%: $1,368. Ingreso bruto efectivo: $21,432. Gastos operativos: impuesto $2,200, seguro $1,100, mantenimiento 10% de renta $2,280, administración 8% $1,824. Total de gastos: $7,404. NOI: $14,028.

Cap rate: $14,028 / $185,000 = 7.6%. Flujo de efectivo: $14,028 - $11,076 = $2,952/año, o $246/mes. Efectivo invertido: $46,250 + $4,500 de cierre (aprox. 2.5%) = $50,750. Cash-on-cash: $2,952 / $50,750 = 5.8%. DSCR: $14,028 / $11,076 = 1.27. A los prestamistas les gusta eso.

Eso es un spread del 23% entre cap rate y tu costo de financiamiento — espacio para respirar. La hoja de cálculo lo hace obvio. Sin ella, estás adivinando.

Errores comunes en la hoja de cálculo

Tres cosas hacen tropezar a la gente. Primero: olvidar los costos de cierre en tu cálculo de efectivo invertido. No solo pusiste $46,250 — pagaste título, avalúo, originación. Agrega 2–5% del precio de compra. Segundo: usar el precio de lista en vez de tu oferta. Si compras a $175K, tu cap rate usa $175K, no los $185K que piden. Tercero: subestimar el mantenimiento. Una reserva del 5% es ilusión. Planea 8–12%. Cuando el aire acondicionado se muera a las 2 a.m., vas a agradecer haberlo hecho.

Qué hacer después

Arma tu plantilla. Usa la estructura de arriba. Agrega una sección de sensibilidad: ¿qué pasa si la renta baja 5%? ¿Y si las tasas suben a 8%? Haz pruebas de estrés antes de ofertar. Yo tengo una columna de "peor caso" en mi hoja — 8% vacancia, 12% mantenimiento, 8% tasa. Si el deal todavía genera flujo de efectivo en esa columna, me siento cómodo. Si se va a negativo, o negocio un mejor precio o paso. El objetivo no es esperar lo mejor. Es sobrevivir lo peor y seguir ganando dinero.

Después conecta cada deal que veas. Después de una docena, vas a detectar patrones — qué vecindarios cuadran y cuáles no. Tu hoja de cálculo se convierte en tu filtro. Y cuando encuentres uno que funcione, lo vas a saber.

Una última cosa: comparte tu plantilla con tu equipo. Si trabajas con un socio, un prestamista o un mentor, un formato estandarizado hace la comunicación más rápida. "Estoy viendo un cap del 7.2%, 5.1% cash-on-cash, DSCR de 1.24" — van a saber exactamente qué quieres decir. La consistencia en cómo analizas deals es casi tan importante como los números mismos.

Para el framework completo de cómo correr números y comparar deals, empieza con la guía de Análisis de Deals. Cubre NOI, cash-on-cash, DSCR y cap rate en detalle — las mismas métricas, con las fórmulas y el desglose de "qué es bueno y qué es malo" para cada una.