孟菲斯 Memphis, TN-MS-AR

孟菲斯是 三州單戶租賃市場。橫跨 8 個縣——TN 核心的謝爾比加上 Tipton、Fayette，MS 的 DeSoto、Marshall、Tate、Tunica，以及 AR 的 Crittenden——都會區匯聚 134 萬居民，家庭所得中位數 $64,743（Census ACS），房屋中位價 $228,100。HUD 公平市場租金 雙臥公寓為 $1,274——是排隊中最便宜的之一。房價指數 五年累計 +41.4%（FHFA HPI）—— 溫和，遠低於太陽帶短跑選手。

最有意思的事實是孟菲斯是 排隊中最高的單戶份額，92%。過去 12 個月 3,312 張許可中的 3,058 張是單戶。這是一個純 SFR 市場——多戶幾乎不發生。在田納西州內，孟菲斯在 5 年房價指數排 10 個都會區中第 10 名——最後。資本化率代理（Cap Rate）是 4.36% —— 可行，剛低於全國 4.4%。P/I 3.52 適中，R/I 23.6% 舒適。

8 縣幾何將管線向南轉移到密西西比：

• 田納西州謝爾比縣（92.6 萬人口，$229,700 MHV）是核心但只核發 1,257 張 TTM 建築許可 = 每千人 1.36 張——孟菲斯本城加上巴特利特、日耳曼鎮、科利爾維爾。占管線的 38%。
• 密西西比州 DeSoto 縣（18.6 萬人口，$248,700 MHV）核發 944 張許可 = 每千人 5.07 張——橄欖分校、南港、赫爾南多。
• 密西西比州 Marshall 縣（3.4 萬人口，$172,200 MHV）以 364 張許可 = 每千人 10.71 張 是最密的——霍利斯普林斯。
• 田納西州 Fayette 縣（4.2 萬人口，$316,000 MHV）核發 298 張許可 = 每千人 7.06 張——奧克蘭、羅斯維爾。東 TN 富裕遠郊。

孟菲斯每千人核發 2.48 張許可——遠低於全國 3.49。許可年增率 +1.6%——基本持平。

正在改變的：IRS 淨遷移為 −2,410 戶（IRS SOI）—— 都會區在淨基礎上正在失去居民，−0.18% 的人口。失業率 4.0%，正好等於全國。自住率 60.6%，學士以上學歷 30.7%。孟菲斯由 FedEx、醫療區（聖裘德）和物流錨定。

投資人該怎麼做？

• 若你追求現金流： 孟菲斯是知名的 SFR 現金流市場。$228K 中位價上 4.36% 的資本化率代理在紙面上行得通，92% 的 SFR 組合意味著你可以輕鬆找到產品。看謝爾比縣東側（山核桃山、伯克萊爾）。MS DeSoto 找富裕 SFR 租客。
• 若你追求資產增值： 孟菲斯是錯誤的選擇。TN 5 年房價指數最後，移民放緩，沒有清晰的催化劑。如果你想要 TN 增值，納什維爾或諾克斯維爾。
• 若你已經持有孟菲斯資產： 持有 SFR 並仔細審查租客品質。孟菲斯作為現金流市場行得通，但多年來一直是已知的營運商品質風險。