聖胡安 San Juan-Bayamón-Caguas, PR

聖胡安-巴亞蒙-卡瓜斯是波多黎各的核心都會區——207萬居民分布於40個市鎮，約佔全島總人口的六成。該都會區的房價指數在FHFA全領地序列上5年飆升+42.2%，2025年Q4年增率達+8.9%。中位房價$138,700對應中位家庭所得$27,966，房價所得比達4.96——以島內標準衡量尚屬適中，但接近全國中位數3.43的1.5倍。HUD公平市場租金2BR僅$663，為所有都會區中最低。失業率4.4%，略高於全國中位數，但遠低於波多黎各州中位數7.9%。

三項聯邦數據缺口影響本頁呈現。FHFA不為波多黎各各都會區單獨發布房價指數——所展示的序列覆蓋全領地，聖胡安、龐塞、馬亞圭斯及全部8個波多黎各都會區共用同一指數。美國人口普查局建築許可調查不涵蓋波多黎各市鎮，因此供給管道區塊留白。IRS所得統計不發布波多黎各縣際遷移數據——遷移區塊顯示空白，並非無人遷移，而是聯邦數據來源不追蹤波多黎各。儘管存在這些缺口，該都會區的可負擔性輪廓、人口量體與HPI軌跡仍清晰描繪出投資全貌：

• 瓜伊納沃（Guaynabo）所得居冠——中位家庭所得$46,048，為所有市鎮之首，中位房價$214,500反映其富裕郊區特質
• 聖胡安市中心以340,903居民及$171,400中位房價錨定整個都會區，密度遠超其他市鎮
• 巴亞蒙（Bayamón）與卡羅萊納（Carolina）構成第二圈層——各逾15萬人口，中位房價分別為$143,400與$152,300
• 奧羅科維斯（Orocovis）及亞布科亞（Yabucoa）位於末端——中位房價低於$100,000，中位所得低於$21,000，人口不足30,000
• 都會區19.5%的空置率為所有hub中最高，反映颶風瑪麗亞後的人口流失與持續外移——這是結構性特徵，非季節性現象

自有住宅率達67.8%，遠高於全國中位數；31.5%的租戶承擔過重住房成本。中位年齡44歲高於本土平均。波多黎各第60號法案（前第20/22號法案）的稅務優惠持續吸引本土投資者遷入，尤其在加密貨幣、金融與遠端科技領域——這是聯邦遷移數據無法捕捉的需求驅動力。Cap Rate代理為3.7%，以任何標準衡量都偏緊，意味著追求現金流的投資者在市場租金水準上利潤微薄。

• 若你追求現金流——3.7%的Cap Rate代理搭配$663的FMR使收益計算頗具挑戰。你需要低於市價的收購價格或短租溢價（多拉多、林孔、Isla Verde走廊）方能讓數字成立。
• 若你押注增值——+42.2%的5年HPI漲幅確實顯著，但這是全領地指數，並非聖胡安專屬訊號。災後重建、第60號法案需求與本土資金流入推動了此輪漲勢。能否延續取決於聯邦數據無法追蹤的人口趨勢。
• 若你已在此持有物業——$138,700的中位房價搭配+8.9%的年增率意味著你的權益在百分比上快速成長，即便美元金額有限。空置率是需要留意的風險——19.5%意味著外圍市鎮的租戶池較為淺薄。