俄勒岡州 Oregon · 聯邦資料中心

塞勒姆 Salem, OR

0.433M 居民2 縣#2 （俄勒岡州 Oregon共 8 個都會區）$76,010 家庭所得中位數更新於 2026年4月10日

投資者快覽

最關鍵的數據指標

投資者評估新都會區時首先關注的指標——房價所得比、租金所得比、Cap Rate 代理指標，以及市場走向。每項指標均與州中位數和全國中位數進行對比。

expensive

房價所得比（Price-to-Income）

5.13×

判斷一個市場是否仍可負擔的核心指標。低於3倍代表你處於可負擔性順風中。

vs 俄勒岡州 Oregon: 5.66×-0.53
vs 全國: 3.43×+1.70

基準對比

5.13×

▼

可負擔

適中

偏高

0×–3×

3×–5×

5×–7×

ACS 房價中位數 ÷ 家庭所得中位數

comfortable

租金所得比（Rent-to-Income）

24.6%

典型家庭所得中有多少用於租金。低於30%代表房客可以承受適度的租金調漲。

vs 俄勒岡州 Oregon: 25.3%-0.7
vs 全國: 23.3%+1.3

基準對比

24.6%

▼

寬裕

適中

承壓

15%–25%

25%–30%

30%–40%

(HUD FMR 2BR × 12) ÷ 家庭所得中位數

tight

資本化率（Cap Rate）代理

3.12%

假設35%費用率的粗略初步篩選報酬率。不是核保數字——是「值不值得建模」的篩選器。

vs 俄勒岡州 Oregon: 2.91%+0.21
vs 全國: 4.35%-1.23

基準對比

3.12%

▼

緊張

逐案分析

穩健

1%–3%

3%–5%

5%–7%

(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ ACS 房價中位數

steady

淨遷移（Net Migration）

+0.09%

前瞻性需求訊號。正向淨遷移推動租金成長並吸收新增供給。

vs 俄勒岡州 Oregon: 0.16%-0.06
vs 全國: 0.03%+0.07

基準對比

+0.09%

▼

萎縮

穩定

成長

-1%–-0.1%

-0.1%–+0.1%

+0.1%–+1%

IRS 淨遷移 ÷ 人口

normal

建築許可（Permit Pipeline）

3.56

每千人建築許可數

前瞻性供給指標。高於~5表示該都會區相對其人口規模在大量建設；低於2表示供給緊張。

vs 俄勒岡州 Oregon: 3.73-0.17
vs 全國: 3.52+0.04

基準對比

3.56

▼

緊張

適中

強勁

0–2

2–5

5–10

人口普查 BPS 許可 TTM ÷ 人口 × 1,000

softening

失業率（Unemployment）

4.9%

更低的失業率代表更高的薪資、更強的租屋需求和更低的空置率。

vs 俄勒岡州 Oregon: 5.0%-0.1
vs 全國: 3.9%+1.0

基準對比

4.9%

▼

健康

正常

寬鬆

2%–4%

4%–5.5%

5.5%–8%

BLS LAUS，最近月份

房價

房價走勢與現況

5年房價增幅

+40.0%

homeValues.yearOverYear

+1.2%

房價中位數

$389,800

租金

租金梯度

房間	月租	年租	佔所得%
1 BR	$1,201	$14,412	19.0%
2 BR	$1,560	$18,720	24.6%
3 BR	$2,159	$25,908	34.1%

就業與所得

勞動市場方向

失業率（Unemployment）

4.9%

家庭所得中位數

$76,010

新建供給

在建項目

Total TTM

1,542

+5.3% YoY

Single-family

940

2–4 unit

5+ unit

538

縣域分析

全部 2 個縣，依人口排序

縣	人口	房價	所得中位數	許可（TTM）	年增
馬里昂縣 Marion County	345,815	$383,300	$74,624	1,438	+7.3%
波克縣 Polk County	87,600	$419,500	$81,318	104	-22.4%

同級都會區

全國同級都會區對比

都會區	人口	所得	P/I	Cap 代理	HPI 5年	許可/千人	失業
★塞勒姆 Salem	433,415	$76,010	5.13×	3.12%	+40.0%	3.56	4.9%
雷丁 Reading, PA	428,483	$77,684	—	—	+62.7%	—	3.7%
薩凡納 Savannah, GA	406,575	$74,632	—	—	+72.8%	—	2.8%
索爾茲伯裡 Salisbury, MD-DE	421,982	$69,592	—	—	+59.5%	—	3.9%
約克 York-Hanover, PA	457,051	$82,238	—	—	+53.4%	—	3.4%
韋恩堡 Fort Wayne, IN	419,715	$69,378	—	—	+65.4%	—	2.5%

人口遷移

新住民從哪裡來

淨遷移（Net Migration）

+410

+0.09% of population

來源縣	稅務申報數
Marion County, OR	1,185
Polk County, OR	1,118
Clackamas County, OR	943
Washington County, OR	869
Multnomah County, OR	715
Linn County, OR	651

人口結構

塞勒姆居民構成

年齡中位數: 37
大學及以上: 26.9%
自住率: 62.7%
空置率: 4.3%
租金負擔過重（30%+）: 50.5%
家庭所得中位數: $76,010

本頁資料來源於美國聯邦機構。包含圖表和投資評論的完整分析正在編製中。