新澤西州 New Jersey · 不動產資料

大洋城 Ocean City, NJ

0.095M 居民1 縣#7 （新澤西州 New Jersey共 7 個都會區）$63,690 家庭所得中位數更新於 2026年4月10日

投資者快覽

最關鍵的數據指標

投資者評估新都會區時首先關注的指標——房價所得比、租金所得比、Cap Rate 代理指標，以及市場走向。每項指標均與州中位數和全國中位數進行對比。

moderate

房價所得比（Price-to-Income）

4.66×

判斷一個市場是否仍可負擔的核心指標。低於3倍代表你處於可負擔性順風中。

vs 新澤西州 New Jersey: 3.64×+1.01
vs 全國: 3.43×+1.23

基準對比

4.66×

▼

可負擔

適中

偏高

0×–3×

3×–5×

5×–7×

ACS 房價中位數 ÷ 家庭所得中位數

moderate

租金所得比（Rent-to-Income）

30.0%

典型家庭所得中有多少用於租金。低於30%代表房客可以承受適度的租金調漲。

vs 新澤西州 New Jersey: 27.8%+2.2
vs 全國: 23.3%+6.7

基準對比

30.0%

▼

寬裕

適中

承壓

15%–25%

25%–30%

30%–40%

(HUD FMR 2BR × 12) ÷ 家庭所得中位數

deal-by-deal

資本化率（Cap Rate）代理

4.18%

假設35%費用率的粗略初步篩選報酬率。不是核保數字——是「值不值得建模」的篩選器。

vs 新澤西州 New Jersey: 4.81%-0.63
vs 全國: 4.35%-0.16

基準對比

4.18%

▼

緊張

逐案分析

穩健

1%–3%

3%–5%

5%–7%

(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ ACS 房價中位數

steady

淨遷移（Net Migration）

+0.07%

前瞻性需求訊號。正向淨遷移推動租金成長並吸收新增供給。

vs 新澤西州 New Jersey: 0.00%+0.06
vs 全國: 0.03%+0.04

基準對比

+0.07%

▼

萎縮

穩定

verdict.growing

-1%–-0.1%

-0.1%–+0.1%

+0.1%–+1%

IRS 淨遷移 ÷ 人口

strong

建築許可（Permit Pipeline）

9.03

每千人建築許可數

前瞻性供給指標。高於~5表示該都會區相對其人口規模在大量建設；低於2表示供給緊張。

vs 新澤西州 New Jersey: 1.73+7.30
vs 全國: 3.53+5.50

基準對比

9.03

▼

緊張

適中

強勁

0–2

2–5

5–10

人口普查 BPS 許可 TTM ÷ 人口 × 1,000

失業率（Unemployment）

—

更低的失業率代表更高的薪資、更強的租屋需求和更低的空置率。

vs 新澤西州 New Jersey: 7.8%
vs 全國: 4.5%

基準對比

健康

正常

寬鬆

2%–4%

4%–5.5%

5.5%–8%

BLS LAUS，最近月份

投資客活躍市場

投資客購屋貸款占比（Investor Loan Share）

17.1%

購屋貸款 1,979 件 · 核貸拒絕率 22.0% · 2024 年

已核貸購屋貸款中，非自住（投資房）所佔的比例。高於 ~15% 表示投資客明顯壓過自住買方；低於 ~8% 則是自住主導的市場。

基準對比

17.1%

▼

自住主導

買方結構均衡

投資客活躍

0%–8%

8%–15%

15%–30%

投資房購屋貸款 ÷ 全部購屋貸款（CFPB 房貸揭露資料，年度）

房價

房價走勢與現況

5年房價增幅

—

homeValues.yearOverYear

—

房價中位數

$296,600

租金

租金梯度

房間	月租	年租	佔所得%
1 BR	—	—	—
2 BR	$1,591	$19,092	30.0%
3 BR	—	—	—

就業與所得

勞動市場方向

失業率（Unemployment）

—

家庭所得中位數

$63,690

新建供給

在建項目

Total TTM

846

+16.7% YoY

Single-family

670

2–4 unit

151

5+ unit

縣域分析

全部 1 個縣，依人口排序

縣	人口	房價	所得中位數	許可（TTM）	年增
開普梅縣 Cape May County	95,456	$395,000	$88,046	846	+16.7%

同級都會區

全國同級都會區對比

都會區	人口	所得	P/I	Cap 代理	HPI 5年	許可/千人	失業
★大洋城 Ocean City	95,456	$63,690	4.66×	4.18%	—	9.03	—%
波卡特洛 Pocatello, ID	95,352	$64,080	—	—	+59.3%	—	3.8%
羅馬 Rome, GA	98,541	$62,540	—	—	+60.9%	—	3.3%
開普吉拉多 Cape Girardeau, MO-IL	97,622	$67,267	—	—	+43.5%	—	3.0%
坎伯蘭 Cumberland, MD-WV	95,118	$59,413	—	—	—	—	—
利馬 Lima, OH	102,087	$62,001	—	—	+53.5%	—	4.5%

人口遷移

新住民從哪裡來

淨遷移（Net Migration）

+63

+0.07% of population

來源縣	稅務申報數
Atlantic County, NJ	305
Philadelphia County, PA	258
Gloucester County, NJ	188
Burlington County, NJ	170
Camden County, NJ	169
Delaware County, PA	129

人口結構

大洋城居民構成

年齡中位數: 49
大學及以上: 31.5%
自住率: 77.6%
空置率: 59.8%
租金負擔過重（30%+）: 54.5%
家庭所得中位數: $63,690

本頁資料來源於美國聯邦機構。包含圖表和投資評論的完整分析正在編製中。

資料來源

Metric	Source	Vintage
rent vs buy	HUD FMR + Census ACS + FRED MORTGAGE30US	current FY