聖路易斯 St. Louis, MO-IL

聖路易斯是 全美最可負擔的大型都會區。橫跨 17 個縣——8 個在密蘇里州，加上 9 個在伊利諾伊州 —— 都會區匯聚 281 萬居民，家庭所得中位數 $78,225（Census ACS），房屋中位價 $232,100 —— 在排隊中僅次於底特律的第二便宜。HUD 公平市場租金 雙臥公寓為 $1,218 —— 是排隊中最低的。房價指數 五年累計 +46.7%（FHFA HPI）—— 跑贏全國約 12 個百分點 —— 而 年增率為 +4.01%，是排隊中任何大型都會區最好的最新資料。

最有意思的事實是聖路易斯是 排隊中唯一擁有「可負擔」房價所得比標籤的都會區，為 2.97。這裡一切都行得通：P/I 2.97（可負擔）、R/I 18.7%（排隊中最舒適）、資本化率代理 4.1%（逐筆評估）。而聖路易斯正在加速：當坦帕、亞特蘭大、達拉斯、SF 和西雅圖都已在 HPI 年增率上翻負時，聖路易斯卻漲 +4.01% —— 是該群組中最強的加速。

17 縣布局橫跨密西西比河：

• 聖查爾斯縣（40.6 萬人口，房屋中位價 $296,800）—— 西部密蘇里遠郊 —— 以 1,732 張 TTM 建築許可領先（佔都會區 28%）。奧法倫、聖彼得斯和聖路易斯湖是標誌性成長走廊。
• 聖路易斯縣（100 萬人口，$260,700）—— 圍繞城市的郊區甜甜圈 —— 核發 895 張許可。
• 傑佛遜（22.7 萬人口）和富蘭克林（10.5 萬人口）核發 698 + 628 張許可 —— 南+西遠郊。
• 5 個小型伊利諾伊州的縣（麥迪遜、聖克萊爾、門羅，外加幾個更小的）合計約 1,300 張許可 —— 都會區東側，由貝爾維爾和愛德華茲維爾錨定。
• 聖路易斯市本身（29.8 萬人口，$185,100 MHV —— 排隊中第二便宜的城市核心，僅次於底特律的韋恩縣）只核發 276 張許可 —— 緩慢。

聖路易斯每千人 2.21 張許可 —— 與密蘇里州中位數持平，但低於全國 3.49。許可年增 +15.7%。

正在改變的：IRS 淨遷移為 −3,493 戶（IRS SOI）—— 基本持平（人口的 −0.12%）。最大起源都是都會區內部。失業率為 3.5%，比全國 4.0% 更緊。自有住宅率為 70.1% —— 頂級。在密蘇里州內，聖路易斯在 5 年房價指數排 9 個都會區中第 8 名，在窄帶中。

投資人該怎麼做？

• 若你追求現金流： 聖路易斯就是玩法。排隊中唯一擁有「可負擔」P/I 標籤的都會區，最低的 FMR 租金，最低的 R/I，以及在中位價上可行的資本化率代理。聖路易斯市本身（$185,100 MHV）是任何中西部大型都會區中最深的現金流機會。
• 若你追求資產增值： 聖路易斯是該群組的趨勢為正都會區。+4.01% 年增率擊敗排隊中任何其他大型都會區。中西部結構性定價加上加速的最新資料，是週期設置。
• 若你已經持有聖路易斯資產： 留下。勞動市場緊俏，建設管線適中，年增率趨勢是排隊中最強的。