密西根州 Michigan · 聯邦資料中心

奈爾斯市 Niles, MI

0.154M 居民1 縣#11 （密西根州 Michigan共 15 個都會區）$63,152 家庭所得中位數更新於 2026年4月10日

投資者快覽

最關鍵的數據指標

投資者評估新都會區時首先關注的指標——房價所得比、租金所得比、Cap Rate 代理指標，以及市場走向。每項指標均與州中位數和全國中位數進行對比。

moderate

房價所得比（Price-to-Income）

3.35×

判斷一個市場是否仍可負擔的核心指標。低於3倍代表你處於可負擔性順風中。

vs 密西根州 Michigan: 2.86×+0.49
vs 全國: 3.43×-0.08

基準對比

3.35×

▼

可負擔

適中

偏高

0×–3×

3×–5×

5×–7×

ACS 房價中位數 ÷ 家庭所得中位數

comfortable

租金所得比（Rent-to-Income）

22.5%

典型家庭所得中有多少用於租金。低於30%代表房客可以承受適度的租金調漲。

vs 密西根州 Michigan: 22.0%+0.5
vs 全國: 23.3%-0.8

基準對比

22.5%

▼

寬裕

適中

承壓

15%–25%

25%–30%

30%–40%

(HUD FMR 2BR × 12) ÷ 家庭所得中位數

deal-by-deal

資本化率（Cap Rate）代理

4.37%

假設35%費用率的粗略初步篩選報酬率。不是核保數字——是「值不值得建模」的篩選器。

vs 密西根州 Michigan: 4.81%-0.44
vs 全國: 4.35%+0.02

基準對比

4.37%

▼

緊張

逐案分析

穩健

1%–3%

3%–5%

5%–7%

(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ ACS 房價中位數

steady

淨遷移（Net Migration）

+0.08%

前瞻性需求訊號。正向淨遷移推動租金成長並吸收新增供給。

vs 密西根州 Michigan: -0.03%+0.11
vs 全國: 0.03%+0.06

基準對比

+0.08%

▼

萎縮

穩定

成長

-1%–-0.1%

-0.1%–+0.1%

+0.1%–+1%

IRS 淨遷移 ÷ 人口

normal

建築許可（Permit Pipeline）

2.41

每千人建築許可數

前瞻性供給指標。高於~5表示該都會區相對其人口規模在大量建設；低於2表示供給緊張。

vs 密西根州 Michigan: 1.68+0.73
vs 全國: 3.52-1.11

基準對比

2.41

▼

緊張

適中

強勁

0–2

2–5

5–10

人口普查 BPS 許可 TTM ÷ 人口 × 1,000

softening

失業率（Unemployment）

4.8%

更低的失業率代表更高的薪資、更強的租屋需求和更低的空置率。

vs 密西根州 Michigan: 4.9%-0.1
vs 全國: 3.9%+0.9

基準對比

4.8%

▼

健康

正常

寬鬆

2%–4%

4%–5.5%

5.5%–8%

BLS LAUS，最近月份

房價

房價走勢與現況

5年房價增幅

+57.4%

homeValues.yearOverYear

+4.6%

房價中位數

$211,400

租金

租金梯度

房間	月租	年租	佔所得%
1 BR	$902	$10,824	17.1%
2 BR	$1,184	$14,208	22.5%
3 BR	$1,556	$18,672	29.6%

就業與所得

勞動市場方向

失業率（Unemployment）

4.8%

家庭所得中位數

$63,152

新建供給

在建項目

Total TTM

371

+14.5% YoY

Single-family

267

2–4 unit

5+ unit

縣域分析

全部 1 個縣，依人口排序

縣	人口	房價	所得中位數	許可（TTM）	年增
貝林縣 Berrien County	153,938	$211,400	$63,152	371	+14.5%

同級都會區

全國同級都會區對比

都會區	人口	所得	P/I	Cap 代理	HPI 5年	許可/千人	失業
★奈爾斯市 Niles	153,938	$63,152	3.35×	4.37%	+57.4%	2.41	4.8%
班戈 Bangor, ME	152,640	$63,248	—	—	+66.7%	—	3.4%
迪凱特 Decatur, AL	156,218	$63,987	—	—	+53.2%	—	1.9%
瓦恩蘭 Vineland-Bridgeton, NJ	153,588	$64,499	—	—	+70.4%	—	7.4%
威奇托福爾斯 Wichita Falls, TX	148,523	$63,618	—	—	+49.3%	—	3.5%
布盧明頓 Bloomington, IN	161,426	$62,949	—	—	+48.5%	—	2.4%

人口遷移

新住民從哪裡來

淨遷移（Net Migration）

+130

+0.08% of population

來源縣	稅務申報數
St. Joseph County, IN	378
Cass County, MI	309
Cook County, IL	288
Van Buren County, MI	224
Kalamazoo County, MI	140
Elkhart County, IN	89

人口結構

奈爾斯市居民構成

年齡中位數: 43
大學及以上: 30.2%
自住率: 72.8%
空置率: 17.5%
租金負擔過重（30%+）: 45.2%
家庭所得中位數: $63,152

本頁資料來源於美國聯邦機構。包含圖表和投資評論的完整分析正在編製中。