密西根州 Michigan · 聯邦資料中心

貝城 Bay City, MI

0.104M 居民1 縣#13 （密西根州 Michigan共 15 個都會區）$60,523 家庭所得中位數更新於 2026年4月10日

投資者快覽

最關鍵的數據指標

投資者評估新都會區時首先關注的指標——房價所得比、租金所得比、Cap Rate 代理指標，以及市場走向。每項指標均與州中位數和全國中位數進行對比。

affordable

房價所得比（Price-to-Income）

2.23×

判斷一個市場是否仍可負擔的核心指標。低於3倍代表你處於可負擔性順風中。

vs 密西根州 Michigan: 2.86×-0.63
vs 全國: 3.43×-1.20

基準對比

2.23×

▼

可負擔

適中

偏高

0×–3×

3×–5×

5×–7×

ACS 房價中位數 ÷ 家庭所得中位數

comfortable

租金所得比（Rent-to-Income）

20.4%

典型家庭所得中有多少用於租金。低於30%代表房客可以承受適度的租金調漲。

vs 密西根州 Michigan: 22.0%-1.6
vs 全國: 23.3%-2.9

基準對比

20.4%

▼

寬裕

適中

承壓

15%–25%

25%–30%

30%–40%

(HUD FMR 2BR × 12) ÷ 家庭所得中位數

deal-by-deal

資本化率（Cap Rate）代理

5.95%

假設35%費用率的粗略初步篩選報酬率。不是核保數字——是「值不值得建模」的篩選器。

vs 密西根州 Michigan: 4.81%+1.14
vs 全國: 4.35%+1.60

基準對比

5.95%

▼

緊張

逐案分析

穩健

1%–3%

3%–5%

5%–7%

(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ ACS 房價中位數

steady

淨遷移（Net Migration）

+0.03%

前瞻性需求訊號。正向淨遷移推動租金成長並吸收新增供給。

vs 密西根州 Michigan: -0.03%+0.05
vs 全國: 0.03%=

基準對比

+0.03%

▼

萎縮

穩定

成長

-1%–-0.1%

-0.1%–+0.1%

+0.1%–+1%

IRS 淨遷移 ÷ 人口

tight

建築許可（Permit Pipeline）

0.36

每千人建築許可數

前瞻性供給指標。高於~5表示該都會區相對其人口規模在大量建設；低於2表示供給緊張。

vs 密西根州 Michigan: 1.68-1.32
vs 全國: 3.52-3.16

基準對比

0.36

▼

緊張

適中

強勁

0–2

2–5

5–10

人口普查 BPS 許可 TTM ÷ 人口 × 1,000

softening

失業率（Unemployment）

5.8%

更低的失業率代表更高的薪資、更強的租屋需求和更低的空置率。

vs 密西根州 Michigan: 4.9%+0.9
vs 全國: 3.9%+1.9

基準對比

5.8%

▼

健康

正常

寬鬆

2%–4%

4%–5.5%

5.5%–8%

BLS LAUS，最近月份

房價

房價走勢與現況

5年房價增幅

+62.8%

homeValues.yearOverYear

+5.6%

房價中位數

$135,100

租金

租金梯度

房間	月租	年租	佔所得%
1 BR	$814	$9,768	16.1%
2 BR	$1,030	$12,360	20.4%
3 BR	$1,399	$16,788	27.7%

就業與所得

勞動市場方向

失業率（Unemployment）

5.8%

家庭所得中位數

$60,523

新建供給

在建項目

Total TTM

+12.1% YoY

Single-family

2–4 unit

5+ unit

縣域分析

全部 1 個縣，依人口排序

縣	人口	房價	所得中位數	許可（TTM）	年增
貝縣 Bay County	103,752	$135,100	$60,523	37	+12.1%

同級都會區

全國同級都會區對比

都會區	人口	所得	P/I	Cap 代理	HPI 5年	許可/千人	失業
★貝城 Bay City	103,752	$60,523	2.23×	5.95%	+62.8%	0.36	5.8%
利馬 Lima, OH	102,087	$62,001	—	—	+53.5%	—	4.5%
迪凱特 Decatur, IL	103,542	$62,449	—	—	+42.6%	—	6.6%
羅馬 Rome, GA	98,541	$62,540	—	—	+60.9%	—	3.3%
賽百靈 Sebring-Avon Park, FL	102,339	$55,581	—	—	+74.3%	—	6.3%
坎伯蘭 Cumberland, MD-WV	95,118	$59,413	—	—	—	—	—

人口遷移

新住民從哪裡來

淨遷移（Net Migration）

+29

+0.03% of population

來源縣	稅務申報數
Saginaw County, MI	470
Midland County, MI	329
Tuscola County, MI	113
Arenac County, MI	88
Genesee County, MI	86
Oakland County, MI	77

人口結構

貝城居民構成

年齡中位數: 44
大學及以上: 21.4%
自住率: 76.4%
空置率: 7.6%
租金負擔過重（30%+）: 39.6%
家庭所得中位數: $60,523

本頁資料來源於美國聯邦機構。包含圖表和投資評論的完整分析正在編製中。