佛羅里達州 Florida · 不動產資料

彭薩科拉 Pensacola-Ferry Pass-Brent, FL

0.510M 居民2 縣#10 （佛羅里達州 Florida共 22 個都會區）$73,588 家庭所得中位數更新於 2026年4月10日

投資者快覽

最關鍵的數據指標

投資者評估新都會區時首先關注的指標——房價所得比、租金所得比、Cap Rate 代理指標，以及市場走向。每項指標均與州中位數和全國中位數進行對比。

moderate

房價所得比（Price-to-Income）

3.54×

判斷一個市場是否仍可負擔的核心指標。低於3倍代表你處於可負擔性順風中。

vs 佛羅里達州 Florida: 4.23×-0.69
vs 全國: 3.43×+0.11

基準對比

3.54×

▼

可負擔

適中

偏高

0×–3×

3×–5×

5×–7×

ACS 房價中位數 ÷ 家庭所得中位數

comfortable

租金所得比（Rent-to-Income）

24.0%

典型家庭所得中有多少用於租金。低於30%代表房客可以承受適度的租金調漲。

vs 佛羅里達州 Florida: 28.1%-4.2
vs 全國: 23.3%+0.7

基準對比

24.0%

▼

寬裕

適中

承壓

15%–25%

25%–30%

30%–40%

(HUD FMR 2BR × 12) ÷ 家庭所得中位數

deal-by-deal

資本化率（Cap Rate）代理

4.40%

假設35%費用率的粗略初步篩選報酬率。不是核保數字——是「值不值得建模」的篩選器。

vs 佛羅里達州 Florida: 4.40%=
vs 全國: 4.35%+0.06

基準對比

4.40%

▼

緊張

逐案分析

穩健

1%–3%

3%–5%

5%–7%

(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ ACS 房價中位數

steady

淨遷移（Net Migration）

+0.08%

前瞻性需求訊號。正向淨遷移推動租金成長並吸收新增供給。

vs 佛羅里達州 Florida: 0.82%-0.73
vs 全國: 0.03%+0.06

基準對比

+0.08%

▼

萎縮

穩定

verdict.growing

-1%–-0.1%

-0.1%–+0.1%

+0.1%–+1%

IRS 淨遷移 ÷ 人口

strong

建築許可（Permit Pipeline）

6.59

每千人建築許可數

前瞻性供給指標。高於~5表示該都會區相對其人口規模在大量建設；低於2表示供給緊張。

vs 佛羅里達州 Florida: 7.87-1.28
vs 全國: 3.53+3.06

基準對比

6.59

▼

緊張

適中

強勁

0–2

2–5

5–10

人口普查 BPS 許可 TTM ÷ 人口 × 1,000

softening

失業率（Unemployment）

5.4%

更低的失業率代表更高的薪資、更強的租屋需求和更低的空置率。

vs 佛羅里達州 Florida: 5.5%-0.1
vs 全國: 4.5%+0.9

基準對比

5.4%

▼

健康

正常

寬鬆

2%–4%

4%–5.5%

5.5%–8%

BLS LAUS，最近月份

自住為主市場

投資客購屋貸款占比（Investor Loan Share）

7.3%

購屋貸款 8,347 件 · 核貸拒絕率 23.7% · 2024 年

已核貸購屋貸款中，非自住（投資房）所佔的比例。高於 ~15% 表示投資客明顯壓過自住買方；低於 ~8% 則是自住主導的市場。

基準對比

7.3%

▼

自住主導

買方結構均衡

投資客活躍

0%–8%

8%–15%

15%–30%

投資房購屋貸款 ÷ 全部購屋貸款（CFPB 房貸揭露資料，年度）

房價

房價走勢與現況

5年房價增幅

+53.3%

homeValues.yearOverYear

+1.7%

房價中位數

$260,500

租金

租金梯度

房間	月租	年租	佔所得%
1 BR	$1,257	$15,084	20.5%
2 BR	$1,471	$17,652	24.0%
3 BR	$1,952	$23,424	31.8%

就業與所得

勞動市場方向

失業率（Unemployment）

5.4%

家庭所得中位數

$73,588

新建供給

在建項目

Total TTM

3,408

+12.2% YoY

Single-family

3,340

2–4 unit

5+ unit

縣域分析

全部 2 個縣，依人口排序

縣	人口	房價	所得中位數	許可（TTM）	年增
艾斯康比亞縣 Escambia County	321,296	$234,200	$65,715	1,503	+5.5%
聖羅薩縣 Santa Rosa County	188,994	$302,100	$88,968	1,905	+17.4%

同級都會區

全國同級都會區對比

都會區	人口	所得	P/I	Cap 代理	HPI 5年	許可/千人	失業
★彭薩科拉 Pensacola	510,290	$73,588	3.54×	4.40%	+53.3%	6.59	5.4%
聖露西港 Port St. Lucie, FL	494,081	$72,506	—	—	+62.2%	—	5.0%
列剋星敦 Lexington-Fayette, KY	515,954	$70,717	—	—	+59.0%	—	2.9%
蘭辛 Lansing-East Lansing, MI	538,985	$70,886	—	—	+49.3%	—	4.4%
維塞利亞 Visalia, CA	473,446	$69,489	—	—	+51.3%	—	10.2%
費耶特維爾 Fayetteville-Springdale-Rogers, AR	550,596	$77,979	—	—	+71.7%	—	3.1%

人口遷移

新住民從哪裡來

淨遷移（Net Migration）

+438

+0.08% of population

來源縣	稅務申報數
Escambia County, FL	1,732
Santa Rosa County, FL	1,514
Okaloosa County, FL	1,254
Baldwin County, AL	434
San Diego County, CA	324
Leon County, FL	234

人口結構

彭薩科拉居民構成

年齡中位數: 39
大學及以上: 29.7%
自住率: 69.7%
空置率: 11.7%
租金負擔過重（30%+）: 46.3%
家庭所得中位數: $73,588

本頁資料來源於美國聯邦機構。包含圖表和投資評論的完整分析正在編製中。

資料來源

Metric	Source	Vintage
rent vs buy	HUD FMR + Census ACS + FRED MORTGAGE30US	current FY