美国房主“惜售”比例升至48%——生活变化超越利率,成为留守主因

核心数据

48%。

这是过去12个月里未考虑搬家的美国房主比例,数据来自本周发布的Point研究报告,由HousingWire报道。这一比例较两年前的41%上升7个百分点——同期30年期抵押贷款利率却下降了约100个基点。Freddie Mac(房地美)PMMS数据,经FRED发布显示,30年期固定利率目前约为6.30%,低于2024年5月的7.30%。

留守原因发生了结构性转变。45%的房主提及抵押贷款利率,较两年前的55%下降。29%的房主提及生活变化——失业、家庭变故、照护长辈——几乎是2024年16%的两倍。

背景与解读

Point首席经济学家Aaron Terrazas直言这一转变:利率松动了,但生活的负担反而加重了。过去两年大多数分析师讲述的"锁定效应"故事——房主被疫情期间3%的低息按揭与7%的换房成本之间的巨大落差所困住——正在被另一种更慢、更难逆转的"卡住"所取代。

Calculated Risk的Bill McBride通过成交量数据追踪了同样的规律:成屋销售已连续30个月低于疫情前正常水平,3月全美房地产经纪人协会(NAR)公布的年化销售为402万套,创下2009年以来最低的3月数据。

如果边际卖家是被利率所困,那么50个基点的变动就能撬动新的挂牌房源。但如果边际卖家是被裁员或老龄父母的照护需求所困,利率变动几乎无济于事。自有住房率与空置率就此同步压缩——业主留守,房源也留在场外。

其他动向

• 766亿美元商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)在2026年面临强制到期,数据来自Trepp 2026年春季季度数据综述。2024-25年如期偿付的贷款债务收益率平均为13–14%,而再融资失败的贷款平均仅为9%。
• 得克萨斯州一处318套多户型公寓组合(位于Waco与Denton)因未能获得贷款条款所要求的税收豁免而转入特别服务,Multifamily Dive报道。2025年5月颁布的得州HB 21法案追溯性地重塑了《第394章》住房金融公司规则。
• Petros PACE Finance正在清盘约20亿美元的C-PACE资产组合,Commercial Observer报道。这家Apollo旗下子公司已于4月初暂停新增条款书,员工人数已减至约10人。

后续观察

未来30天的三个观察信号:

1. 5月8日:Freddie Mac PMMS发布截至5月7日当周数据(FRED)。若跌破6.25%,将创下2024年10月以来的最低周度数据。
2. 5月22日:NAR发布4月成屋销售数据(FRED)。关注年化销售能否守住400万套关口;3月数据为402万套。
3. 6月6日:美国劳工统计局(BLS)发布5月就业报告。Point调查指出,裁员趋势是房源供应的关键约束。

记者观察

我正在观察未来两个月的就业数据是否会先反映在房源库存中,而非头条新闻里。裁员通常滞后一个季度才显现,其对挂牌量的影响则更晚。如果5月非农就业数据令人失望,那么2026年下半年的供应故事将由人力资源部门书写,而非美联储。

数据来源:HousingWire、Point、Freddie Mac PMMS via FRED、Calculated Risk、NAR via FRED、Trepp via CRE Daily、Commercial Observer。