AvalonBay与Equity Residential启动早期合并谈判:彭博社(AvalonBay, Equity Residential in Early Merger Talks: Bloomberg)

核心数据

AvalonBay Communities与Equity Residential正进行早期合并洽谈,彭博社周三援引知情人士消息报道。两家公司均为美国按市值排名最大的公寓REIT(房地产投资信托基金),各自市值约250亿美元。一旦合并,该交易将跻身近十年规模最大的REIT交易之列。

两只股票的表现均落后于大市。AvalonBay过去12个月累计下跌11%;Equity Residential下跌5.9%。两家公司均未对该报道予以确认。

背景脉络

两家组合具有互补性。总部位于弗吉尼亚州阿灵顿的AvalonBay专注于东西海岸郊区多户型住宅运营;总部位于芝加哥的Equity Residential则深耕纽约与旧金山等沿海城市核心地段。Piper Sandler分析师Alexander Goldfarb团队撰文指出,合并实体在其运营市场中"约占租赁住房库存的2%"——即便是500亿美元规模的房东,仍只是价格接受者。

合并时机折射出基本面承压。根据一项全国性月度多户型租金指数,4月全国多户型租金同比增速放缓至0.5%——除疫情期间外为2014年以来最弱的4月读数。3月稳定运营公寓中,提供租金优惠的单元占比达16.9%,平均折扣相当于约6周免租。摩根大通分析师指出,公开上市的公寓REIT阵营已从1990年代的约20家收缩至如今的6家。

其他动态

• Starwood非上市REIT削减分红、暂停赎回。 规模达220亿美元的Starwood Real Estate Income Trust(SREIT)将其Class-I分红率由6.3%下调至4.7%,并以赎回压力为由暂停投资者撤资,Bisnow经CRE Daily报道。
• 住房占GDP比重自2019年以来首次跌破16%。 一季度住宅固定投资对GDP贡献为负31个基点——连续第五个季度为负贡献,BEA数据经NAHB Eye on Housing报道。
• LGI Homes取消率达45.6%,但订单储备同比跳升63%。 这家入门级建商的一季度数据表明需求仍在,但在交割环节可负担性成为约束,据HousingWire报道。

后续观察

未来30天三个可观察信号:

1. 任何一方发布证实、否认或8-K公告。 此规模的实质性并购讨论一旦泄露至媒体,通常会被迫披露。
2. 下一份覆盖5月的全国多户型租金报告。 4月的0.5%是底部,还是更深减速的起点,将为任何交易定价奠定基调。
3. FTC或DOJ的反垄断信号。 此规模的公寓REIT整合在当前利率环境下尚未经监管机构检验。

数据来源:Multifamily Dive、BEA一季度GDP初值、NAHB Eye on Housing、HousingWire、Bisnow经CRE Daily。