Real Brokerage拟以8.8亿美元收购RE/MAX(Real Brokerage to Acquire RE/MAX in $880M Deal)

核心数据

The Real Brokerage Inc.于周一宣布,将以现金加股票方式收购RE/MAX Holdings Inc.,交易对加盟商的估值约为8.8亿美元。两家公司联合发布了这一消息。合并后的新主体——Real REMAX Group——将覆盖120余个国家、为超过18万名房地产从业人员提供支持,2025年备考营收达23亿美元,协同前调整后EBITDA为1.57亿美元。

按全部协同后EBITDA计算,隐含企业价值倍数为7倍。RE/MAX股东可选择每股13.80美元现金或换取5.152股新主体股份,现金对价总额上限介于6,000万至8,000万美元之间。Real股东将持有合并后公司约59%股权,RE/MAX股东占41%。

背景分析

两种迥异的运营模式被装订到一起。Real总部位于迈阿密,定位为科技驱动型经纪公司,在美国与加拿大拥有约33,000名代理及自研的reZEN平台。丹佛的RE/MAX则手握约8,500家加盟办公室及全球知名品牌。两家公司2025年合计支持北美约100万笔交易、全球180万笔。

Real首席执行官Tamir Poleg(并购后将出任合并公司董事长)在公告中称,这是"行业的转型时刻"。代理与加盟商可保留原品牌,同时接入reZEN平台和Real Wallet金融服务。掌握RE/MAX约38%投票权的联合创始人Dave Liniger已同意投赞成票。

融资规模庞大:摩根士丹利与阿波罗承诺提供5.5亿美元,用于RE/MAX债务再融资及现金对价支付。管理层预计年度协同效应为3,000万美元,大部分将在2027年前实现。这场整合发生在行业仍在消化佣金诉讼(Commission Lawsuits)、成交量放缓及加盟商利润率承压的背景之下。

同期动态

• 曼哈顿一季度投资交易达37亿美元,涉及92笔交易,创2021年以来最佳三月份表现;多户型住宅(Multifamily)成交额同比飙升246%至10.7亿美元(GlobeSt)。
• CMBS加权平均债务收益率升至10.3%,覆盖947亿美元贷款,但据CRED iQ数据,资本化率(Cap Rate)在多户型住宅(-57个基点)和工业地产(-80个基点)领域仍低于贷款票面利率(Commercial Observer)。
• 持有4%以下利率的房主中,27%表示未来12个月"非常可能"购房——Inman Intel于2026年4月对3,000名成年人的调查显示,利率锁定效应正在松动(Inman)。

关注信号

未来数月内的三大观察重点:

1. 股东投票及不列颠哥伦比亚省法院批准。 交易预计于2026年下半年完成,委托书将披露整合里程碑。
2. 二、三季度业绩电话会议——观察从公告到交割期间代理流失情况。Real公布2025年调整后EBITDA为6,290万美元;RE/MAX为9,370万美元。
3. 协同效应测算在更高利率环境下能否成立。 该交易预设到2027年实现约100个基点的利润率扩张,而高利率长期化将推高5.5亿美元再融资的成本。

数据来源:HousingWire、GlobeSt、Commercial Observer、Inman Intel。