美国楼市需求飙至多年高点，按揭利差（Mortgage Spread）压缩至200个基点

核心数据

80,258套。

这是截至2026年4月24日当周的待过户购房成交量（Pending Home Sales）——同期日历周的多年新高，同比增长18.2%，高于2025年同期的67,892套。Logan Mohtashami周日在HousingWire援引全国周度跟踪数据公布了这组数字。

新挂牌量同步走高。当周达到83,395套，为该指标首次稳定站上80,000关口，同比增长19.3%。在售房源库存升至765,048套，较上周的743,006套继续抬升,同比增长4.58%——较一年前33%的扩张节奏明显放缓,但仍处累积通道。

利率端是另一半故事。30年期固定利率在Mortgage News Daily调查中报6.32%,在Polly的锁定利率数据中报6.39%。10年期美国国债收益率收于4.48%附近。这意味着按揭利差 Mortgage Spread收窄至约200个基点,较一周前的205个基点继续压缩。该指标的历史正常区间为160至180个基点。

背景

这组数据有两点不寻常。其一是地缘背景:伊朗战事仍在持续,这种宏观环境历来推升美债收益率,并通过传导抬高按揭利率。但债市保持有序,利差反而压缩。其二是美联储主席人选博弈——据报道特朗普总统正考虑由Kevin Warsh接替Jerome Powell执掌美联储,利率市场正在逐字解读每一条政策延续性的信号。

Mohtashami将4.48%的10年期收益率视为今年的可能高点。以一笔40万美元的贷款为例,利率从本月早些时候约6.46%回落至6.32%,月供减少约36美元——足以让两周前还无法过关的标的勉强通过偏紧的偿债覆盖率 DSCR（Debt Service Coverage Ratio）测算。

待过户成交 Pending Home Sales领先实际过户30至60天,因此本轮飙升预示5、6月的数据将更为强劲。降价房源占比为34.22%,低于一年前的36%。

同时关注

• 2025年全美房屋保险保费上涨8.5%,此前2024年已上涨18%,数据来自HousingWire行业分析。如今超过半数购房者会在最终报价中将保险覆盖列为成交条件。
• Blue Owl Capital同意以24亿美元将Sila Realty Trust私有化,收购137处医疗类房地产投资信托物业,为本周最大宗商业地产交易(Commercial Observer)。
• 联邦第五修正案"征用条款"诉讼指向洛杉矶市政府,原告为玛丽莲·梦露布伦特伍德故居的现业主,其主张该市的历史地标认定将物业市价压至归零(New York Post)。

后续观察

未来30天内可观察的三个信号:

1. 5月1日房地美PMMS数据 —— 30年期能否守住6.32%或进一步下行,将检验本轮利差压缩的持续性。
2. 5月7日联邦公开市场委员会(FOMC)决议 —— 市场共识为维持4.25%至4.50%区间不动。任何关于Powell继任者的措辞都将重塑利率路径预期。
3. 降价房源占比。 若该数据回落至34%以下,将是库存累积市场中卖方收缩让步的首个迹象。

数据来源:FRED MORTGAGE30US、FRED DGS10、HousingWire、Mortgage News Daily。