为什么重要
在法院判决房客欠款后，房东可申请工资扣押令，直接从房客的雇主处追回欠租或损失。联邦法律将扣押上限设定为可支配收入的25%，或超过联邦最低工资30倍的金额，以较低者为准。
速览
- 须先取得法院金钱判决，方可申请扣押
- 由雇主（非房客）直接向房东支付款项
- 联邦CCPA上限：可支配收入的25%，或超过联邦最低工资30倍的金额，以较低者为准
- "可支配收入"指扣除法定项目（税款、社保）后的薪资，不含自愿扣款
- 许多州的上限比联邦规定更严格
- 德克萨斯州、宾夕法尼亚州、北卡罗来纳州和南卡罗来纳州禁止私人债权人申请工资扣押
- 雇主收到扣押令后依法必须执行
- 雇主不得仅因一份扣押令而解雇员工
- 扣押按每次薪资持续执行，直至债务还清或法院终止命令
- 自雇房客没有工资可扣——可考虑银行账户扣押作为替代方案
运作原理
工资扣押是判决后才能使用的追偿手段，须先持有法院出具的金钱判决。整个流程分四个阶段。
第一阶段——赢得判决。 就欠租、财产损坏或相关费用向小额法庭或民事法院提起诉讼。法院判决支持后，将获得载明欠款金额的金钱判决书。
第二阶段——查明就业信息。 必须确认房客的工作单位。可通过法院发出债务人传唤令（房客须出庭披露雇主信息），或自行通过公开记录、跳查服务进行调查。
第三阶段——申请扣押令。 向法院书记官提交工资扣押申请（Writ of Garnishment）。大多数法院收取少量手续费。法院签发扣押令后，通过法警或送达人员通知雇主。
第四阶段——开始收款。 雇主从每次薪资中扣留规定金额，按辖区要求汇给房东或法院。扣押持续执行，直至债务还清、法院下令终止，或房客申请破产。
联邦CCPA上限的简单理解。 可扣押金额为以下两者中的较低值：(a) 每周可支配收入的25%，或 (b) 超过联邦最低工资30倍（$7.25×30=$217.50/周）的金额。以每周可支配收入$600为例：25%=$150；超过$217.50的金额=$382.50。较低值为$150，即每周最多可扣$150。
州法律决定具体细节。 部分州规定更严格的扣押上限。德克萨斯州和宾夕法尼亚州等少数州禁止私人债权人申请工资扣押。提交申请前务必核查所在州的法规。
实战案例
王美华在圣地亚哥持有一栋四单元出租物业。一场有争议的驱逐诉讼后，法院判决她的前房客须赔偿$4,200，涵盖三个月欠租及地毯更换费用。
两个月过去，对方未主动还款。王美华申请了债务人传唤令，得知房客在一家物流公司全职工作，每周可支配收入约$720。她缴纳了$35的申请费，获得工资扣押令。
加利福尼亚州适用联邦CCPA上限。计算方式：$720的25%=$180；超过$217.50的金额=$502.50。较低值为$180/周。按此速度，王美华约23周内即可追回全部$4,200，无需进一步操作。
优劣分析
- 被动追收——无需房客配合，款项自动到账
- 雇主依法必须执行，追收有保障
- 大多数州对未清偿判决计收利息
- 比追索自愿还款或搜寻银行账户更为可靠
- 可与其他追收手段（判决留置、银行账户扣押）结合使用
- 对自雇者、无业者或以现金领薪者无效
- 须知晓雇主姓名和地址，可能需要额外法律程序
- 联邦及州上限限制每次薪资的扣押额，追收周期可能长达数月
- 部分州将几乎全部薪资排除在私人债权人扣押范围之外
- 房客申请破产将立即暂停扣押，且债务可能被豁免
- 法院及送达费用构成前期成本
注意事项
先核查州法律。 德克萨斯州、宾夕法尼亚州、北卡罗来纳州和南卡罗来纳州禁止因欠租等私人债务申请工资扣押。在这些州提交申请只是浪费时间和金钱。
判决有效期。 金钱判决通常在五至十年内到期，具体视州而定。若房客目前无可扣押薪资，记得提前安排续期——过期判决无法支持扣押申请。
雇员解雇保护。 联邦法律禁止雇主仅因一份扣押令解雇员工。若房客因此失业，扣押即告停止，须重新查找其收入来源。
破产中止效力。 房客申请破产后，自动中止令立即生效，所有追收活动包括工资扣押均须停止。收到破产通知后继续扣押可能面临处罚——请立即咨询律师。
投资者问答
一句话总结
工资扣押是房东可用的最有效判决后追收手段之一——前提是房客为W-2雇员且所在州允许此类申请。扣押令一旦送达雇主，追收便基本自动进行。赢得判决、查明雇主、尽快提交申请，之后交由雇主执行即可。