空置假设（Vacancy Assumption）

What Is 空置假设（Vacancy Assumption）?

大多数投资者在分析时默认使用5%-10%的空置假设。5%大约等于每年空置2.5周，10%等于空置5周左右。听起来差别不大，但在实际数字上影响很明显。一套月租$1,800的物业，5%空置意味着年租金收入$20,520；10%空置意味着$19,440。差额$1,080看起来不多，但放到NOI里再除以买价算Cap Rate，可能就是5.8%和5.4%的区别——决定了这笔交易"过"还是"不过"。正确的做法不是随便选一个数字，而是去查你目标市场、目标物业类型的实际空置率数据，然后加一点缓冲。

Vacancy Assumption（空置假设）是你在做交易分析时，预设的物业年度空置比例。它回答的是一个简单但关键的问题：这套房一年有多少时间可能没有租客、没有收入？这个数字直接影响你计算出的NOI（净营业收入）、Cap Rate和现金回报率——设错了，整套分析的底层都是歪的。

At a Glance

什么意思： 分析物业时预设的年度空置租金损失比例
常见设值： 单户住宅5%-8%，小型多户8%-12%，学区房或季节性市场可能更高
影响什么： 直接影响有效总收入、NOI和所有基于收入的回报指标
数据来源： 当地物业管理公司、Census Bureau空置率数据、Zillow/Apartment List的市场报告
一句话原则： 宁可设高一点亏在纸上，也别设低了亏在账上

How It Works

空置假设怎么用。 在你的交易分析电子表格里，空置假设出现在计算有效总收入（Effective Gross Income）的那一步。公式是：年潜在总收入（Gross Potential Rent）× (1 - 空置假设) = 有效总收入。比如年潜在总收入$24,000，空置假设8%，有效总收入就是$24,000 × 0.92 = $22,080。这个$22,080才是你后续计算运营费用和NOI的起点。

空置假设不只是"房子空着"。 它其实涵盖了三种收入损失：物理空置（房子真的没人住）、租客周转损失（旧租客搬走到新租客入住之间的空档期，通常2-4周）、以及坏账损失（租客赖账不交租）。有些投资者会把这三项分开算，但大多数人用一个综合百分比覆盖。

市场数据是设值的锚。 不要凭感觉。休斯顿的平均空置率和丹佛的完全不同。同一个城市里，A类公寓和C类独栋的空置率也差别很大。去找当地物业管理公司要数据，或者查Census Bureau的American Community Survey。拿到真实数据后，再加1-2个百分点作为缓冲——你的物业不一定总能跑赢市场平均。

Real-World Example

张明在印第安纳波利斯分析一套四单元物业。

挂牌价$340,000，每个单元月租$950，年潜在总收入$45,600。他查了当地物业管理公司的数据，该区域小型多户物业的平均空置率是7.2%。

张明用了三个空置假设做敏感性测试：

5%空置： 有效总收入$43,320 → 扣运营费后NOI $24,500 → Cap Rate 7.2%
8%空置： 有效总收入$41,952 → NOI $23,132 → Cap Rate 6.8%
12%空置： 有效总收入$40,128 → NOI $21,308 → Cap Rate 6.3%

Cap Rate从7.2%掉到6.3%，差了将近一个百分点。在$340,000的物业上，这意味着年收入差$3,192。张明最终用8%作为基准假设——比市场平均高0.8个百分点，给自己留了安全边际。这套房在8%空置假设下依然达到他6.5%的最低Cap Rate门槛，所以他继续推进了。

Pros & Cons

Advantages

让你的收入预测更接近现实，而不是基于"365天满租"的幻想
强制你在分析阶段就考虑最糟糕的情况
不同物业之间可以用相同的空置假设做横向比较
做敏感性测试时，调整空置假设能快速看出一笔交易的抗风险能力

Drawbacks

没有"正确"的数字——你的假设永远只是估计，实际空置可能偏离很多
新手容易用卖方提供的低空置率，导致高估收入
宏观经济变化（衰退、利率飙升）可能让历史空置率数据失效
单一数字无法捕捉季节性波动——某些市场冬天空置率翻倍

Watch Out

不要用卖方的空置数据。 卖方有动机把空置率说低：用的是"过去12个月"刚好满租的窗口，或者不算租客周转期。永远自己查市场数据，用第三方来源验证
同一个城市不同片区差异巨大。 印第安纳波利斯Downtown的空置率和北郊的可能差3-5个百分点。精确到邮编级别（Zip Code）的数据才有参考价值
经济衰退时空置率会跳升。 如果你的交易在8%空置假设下刚刚过线，问问自己：万一空置率涨到15%，我扛得住吗？好的交易应该在悲观假设下依然能正现金流

Ask an Investor

The Takeaway

Vacancy Assumption是交易分析中最容易被低估的输入变量之一。设太低，你会在纸面上看到一笔"好交易"，买进去才发现实际收入撑不住月供。设太高，你会错过本来可以成交的好物业。正确的做法是：用当地真实市场数据作为基准，加1-2个百分点缓冲，然后做敏感性测试——看看在乐观、基准、悲观三个场景下，这笔交易是否都能通过你的最低回报门槛。