为什么重要
计算方式如下：用建筑的成本基础（购买价格减去土地价值）除以27.5（住宅出租）或39（商业地产），即为每年可扣除的金额。土地始终排除在外，因为土地不会磨损，只有建筑改良部分才能折旧。有一点让许多投资者感到困惑：即使你从未申报折旧，国税局仍会按"允许或可允许"的金额减少你的调整基础。跳过扣除不能免除折旧回收税，反而让你在没有获得任何好处的情况下承担税务。累积折旧在出售时按第1250条回收规则征税，税率最高25%——这是一项可预期、可规划的成本，而非意外。
速览
- 住宅出租物业：27.5年回收期——每年扣除相同金额
- 商业及非住宅物业：MACRS规定的39年回收期
- 土地排除在外：只有建筑改良部分可以折旧——土地不会磨损，无法折旧
- 年度扣除公式：(购买价格 − 土地价值) ÷ 27.5（或39）
- 出售时的折旧回收：房地产上累积的直线折旧属于第1250条回收，出售时按最高25%税率征税
年度折旧 = (购买价格 − 土地价值) ÷ 回收期
运作原理
操作步骤。 购入出租物业后，使用县政府税务评估的比例分配购买价格——将评估中的改良物比例乘以购买价格，得出可折旧基础。将该建筑价值除以27.5（住宅）或39（商业），即为年度扣除额。第一年和最后一年按比例计算：半月惯例将购置视为发生在当月15日，因此8月成交可获得当年4.5个月的折旧。该扣除项记入附表E，逐美元减少应税出租收入。
土地分配的重要性往往被低估。 土地不会损耗，因此国税局不允许对其折旧——只有建筑结构才符合条件。购置时合理划分土地与建筑的比例，效果会在27.5年内持续累积。对于一套售价383,000美元的两居室公寓，按80%建筑/20%土地划分，可折旧基础为306,400美元；按70/30划分则降至268,100美元——相差38,300美元，折合整个回收期内约26,900美元的损失扣除额。县政府税务评估比例是公认的起点；专业评估报告可支持不同的划分立场。
与加速折旧（Accelerated Depreciation）和成本分摊（Cost Segregation）的关系。 直线折旧适用于建筑主体——墙壁、屋顶、地基以及作为建筑系统的暖通空调。成本分摊研究（Cost Segregation Study）识别出个人财产（地毯、电器、灯具）和土地改良项目（停车场、景观绿化、围栏），这些资产符合MACRS下5年、7年或15年的较短回收期，可叠加使用加速折旧和奖励折旧。分摊出的组件加速折旧，建筑主体继续按直线法计提。成本分摊研究不改变建筑结构适用27.5/39年的规则，而是在此基础上增加一层加速层。
实战案例
李迈克（Mike Li）在北卡罗来纳州罗利以383,000美元购入一套复式公寓。县政府税务评估将土地价值定为76,600美元，改良物价值为306,400美元——恰好为80%建筑。可折旧基础为306,400 ÷ 27.5 = 每年11,142美元。他在8月成交，因此半月惯例给予第一年4.5个月的折旧：4,178美元。从第二年起，每年扣除11,142美元。
到第十年结束时，累计已申报103,696美元的折旧。当他以487,000美元出售时，国税局将这103,696美元的累积直线折旧按第1250条回收规则征税，税率最高25%——约25,924美元的额外税款，无论出售是否产生资本利得均须缴纳。李迈克在尽职调查阶段就已将此纳入退出预测，折旧回收税没有让他措手不及。这是一笔可预期的成本，不是惩罚。
优劣分析
注意事项
无论是否申报，折旧都会减少你的基础。 如果你跳过了数年的折旧申报，国税局仍会按"允许或可允许"的金额减少你的调整基础。出售时，折旧回收基于该减少后的基础计算，与实际申报无关——意味着你在没有获得扣除好处的情况下仍需缴纳回收税。解决方法是申请表3115（会计方法变更），可在一年内补回所有未申报的折旧。
土地分配不是随意为之。 县政府评估比例是国税局期望的起点。在没有证据支持的情况下大幅偏离——例如县政府显示75%建筑，却申报92%——可能引发审查。专业评估报告可支持不同的划分立场。在购置时记录方法论依据。
第1250条回收税独立于资本利得税，须分开计算。 许多投资者将物业出售建模为单一的资本利得计算，忽略了回收税层面。实际税务计算包含两个部分：(1) 第1250条对累积直线折旧的回收，税率最高25%；(2) 超出原始成本基础的增值部分按长期资本利得税率征税。持有10年、累计折旧103,000美元的物业，仅回收税就约为25,750美元——在任何资本利得计算之外。在分析退出时，务必将两项都纳入模型。
投资者问答
一句话总结
直线折旧是每位出租物业投资者的基准起点——住宅27.5年，商业39年，每年相同金额。它不是工具箱里最激进的税务策略（那是成本分摊结合奖励折旧），但它可靠，且在基础调整方面具有强制性效力。出售时25%的回收税是享受这一好处的代价——但长期持有中，年度扣除的时间价值几乎总是占优，尤其是利用1031置换将回收税递延至下一笔交易时。