为什么重要
你会在几乎所有承销模型中看到合同租金，它的作用非常具体：建立物业按现行租约费率所能产生的理论最高收入上限。这个数字随后流入你的其余财务预测。减去空置和坏账，得到有效毛收入。再扣除运营费用，得到NOI。收入分析中的所有下游指标——从盈亏平衡点到持有期回报——都以合同租金作为起始假设。这个数字出错，所有后续计算也会随之出错。
速览
- 定义： 100%入住率下按现行合同费率可收取的租金总额，扣除空置或坏账前的理论上限
- 又称： 合同租约租金、计划租金、毛计划租金
- 出现位置： 所有房产投资财务预测的第一行
- 关键区别： 这是理论最大值——扣除空置和坏账后实际收款始终低于此数
- 与年度租金收入的关系： 合同租金 × 12个月 = 满租状态下的年度租金收入
运作原理
合同租金的计算方式。 对于单户物业，合同租金就是当前月度租约费率。对于多户楼宇，你将每套单元按现行费率的合同租金相加——如果一套两居室月租$1,450、一套一居室$1,100、一套单室公寓$875，该三单元楼的合同租金为$3,425/月。若某单元空置，使用当前市场询租价，而非零——这个练习的目的是建立满租状态下物业能赚多少。这就是合同租金有时被称为毛计划租金（Gross Scheduled Rent，GSR）的原因：它是真实世界调整触及之前的毛收入数字。
合同费率与市场费率的区别。 当现有租客按低于市场水平的租约缴租时，使用他们实际的合同费率——而非你希望收取的金额。这一区别在增值型交易中至关重要。若一栋12单元楼有5名租客按$850/月缴租、租约6个月后到期，今天的合同租金低于续租后的合同租金。承销该楼宇意味着要建模两个情景：当前合同租金（反映现行租约）和预估合同租金（反映租约到期后的市场租金）。两者之间的差距，正是买家愿意付溢价来捕获的增值空间。
从合同租金到有效毛收入。 合同租金是收入瀑布的顶端，而非你实际收到的现金。下一步是减去空置和坏账——对于稳定的多户物业，标准假设为5–10%，但实际比率因市场、物业等级和管理质量而异。这一调整产生有效毛收入（EGI）。从EGI中扣除运营费用，得到NOI。这种瀑布结构解释了为何营销材料中的年度租金收入数字通常基于满租时的合同租金——它们展示潜力，而非概率。请按此理解。
为何它锚定租购比较和回收期分析。 如果你在评估出租与出售或将资金另行部署相比哪个在财务上更合理——经典的租购比较框架——合同租金为出租方案设定了毛收入上限。同样，回收期取决于累计现金流和增值多快收回初始投资，而合同租金驱动该计算的毛收入投入。若你使用乐观询租价而非实际合同费率来夸大合同租金，就会人为缩短表观回收期，让一笔边际交易看起来比实际更好。
实战案例
赵琳正在分析辛辛那提一栋6单元公寓楼。以下是现行租约：
1A单元（2居室）：$1,350/月。1B单元（1居室）：$1,050/月。2A单元（2居室）：$1,350/月。2B单元（1居室）：$1,050/月。3A单元（2居室）：$1,350/月。3B单元（1居室）：$1,025/月（老租客，低于市场$25）。
合同租金：$7,175/月（$86,100/年）。
同类单元的市场租金为：2居室$1,375、1居室$1,075——由于轻微低于市场的租约和一套历史费率的一居室，该楼宇每月运营低于市场潜力$175（每年$2,100）。这一差距告诉赵琳，租金端的增值空间有限。
以$7,175/月合同租金为基础，她应用7%的空置和坏账假设：$7,175 × 0.93 = $6,673/月有效毛收入。扣除$2,890/月运营费用后，估计NOI为$3,783/月（$45,396/年）。卖方要价$565,000意味着资本化率8.03%——赵琳在决定这笔交易是否符合她的持有期回报要求之前，会对比本地可比案例进行核实。
优劣分析
- 为收入预测建立一致起点——每个财务预测都从同一理论最大值出发，使不同物业之间的横向比较成为可能
- 清晰揭示增值潜力——当前合同租金与市场费率合同租金之间的差距，是租约到期或租金增长策略中潜在上行空间的精确衡量
- 迫使逐租约文件化——建立合同租金数字需要审查每份现行租约，在尽职调查早期发现过期租约、低费率租客和即将到来的续租风险
- 支持敏感性分析——通过将合同租金调整5–10%进行压力测试，可以显示收入假设如何影响每个情景下的NOI、盈亏平衡点和回报率
- 可能被误读为实际收入——卖方和经纪人有时将满租时的合同租金呈现为稳定运营表现，掩盖实际的空置和坏账历史
- 不反映租约到期风险——所有租约90天内到期的楼宇与租约分散在三年内的楼宇具有相同的合同租金，尽管风险状况完全不同
- 在财务预测中容易被操弄——使用乐观询租价而非当前合同费率，会夸大合同租金及所有由此衍生的指标，包括表观资本化率、NOI和回收期
- 忽略非租金收入——停车费、洗衣房、储物间和宠物费不计入合同租金，因此拥有大量附加收入的物业在这一指标上看起来比纯粹依赖单元租金的物业差
注意事项
核对合同费率时参照实际签署的租约，而非租金明细表摘要。 租金明细表仅与准备它的人一样准确。在尽职调查期间，调取每套单元实际签署的租约，确认明细表上记载的租金与签署协议一致。差异——即使很小——表明要么是记录粗心，要么是蓄意操弄。两种情况都是警示信号。
区分当前合同租金与预估合同租金。 增值型交易通常以市场费率的预估合同租金进行营销，而非当前低于市场水平的合同费率。如果你使用预估数字建模收购回报，但租约18个月内不会到期，就等于提前计入了届时无法兑现的收入。请明确为过渡期做预算。
警惕租约条款中隐藏的优惠条件。 免租期、首月折扣和房东支付水电费，会在面租看起来强劲的情况下降低有效收入。一套月租$1,400、12个月租约中有两个月免租的单元，实际净有效租金为$1,167/月——低于合同费率17%。这些优惠条件会降低有效年度租金收入，即使表面的合同租金数字看起来没有变化。
投资者问答
一句话总结
Scheduled Rent（合同租金）是起始假设，而非结果。它告诉你物业在现行租约条款下满租时能赚多少——这是后续所有收入计算的必要基准，从有效毛收入到NOI再到持有期回报。用好它，能锚定一个严谨的财务预测。用得粗心——接受预估租金而非合同费率，或跳过租约核实——它就会成为你整个财务分析中所有下游错误的根源。这个数字看起来简单，难在你如何取得它。