为什么重要
用年租金收入除以房产购买价格，再乘以100。结果为8%，意味着每投入$100，该房产每年产生$8的毛租金收入。
速览
- 以购买价格的百分比形式表达
- 分两种：毛收益率（扣除费用前）和净收益率（扣除费用后）
- 收益率越高，通常说明相对成本的收入越强
- 常用于跨市场比较不同房产
- 不反映增值收益或本金偿还情况
毛租金收益率（Gross Rental Yield）= （年租金收入 / 房产购买价格）× 100
运作原理
租金收益率有两种形式，清楚区分对正确评估至关重要。
毛租金收益率（Gross Rental Yield） 使用扣除任何费用前的原始租金：
毛租金收益率（Gross Rental Yield）= （年租金收入 / 房产购买价格）× 100
若一处房产购价为$200,000，每月租金$1,500，则年租金收入为$18,000。除以$200,000再乘以100，毛租金收益率为9%。
净租金收益率（Net Rental Yield） 在计算前先扣除运营费用——房产税、保险、维护费、管理费以及空置损失：
净租金收益率（Net Rental Yield）= （（年租金收入 − 年度费用）/ 房产购买价格）× 100
同一房产，若年度费用合计$5,400，净收入降至$12,600，净收益率为6.3%。
毛收益率适合快速筛选。净收益率才是实际进账，应作为最终投资决策的依据。
租金收益率与现金流量表（cash-flow-statement）直接挂钩，后者追踪资金进出房产的实际情况。它也是收入报表（income-statement）的基础，租金是顶线收入项目。评估房产整体财务状况时，将收益率与资产负债表（balance-sheet）结合，可以看清净资产与债务的比例关系。
租金收益率与房产批售（real-estate-wholesaling）的回报不同——后者是单笔交易的一次性利润，而非持续的收入比率。
实战案例
陈涛正在评估两处位于不同城市的独栋出租房。房产A售价$180,000，每月租金$1,400；房产B售价$320,000，每月租金$2,200。
房产A毛收益率：（$16,800 / $180,000）× 100 = 9.3% 房产B毛收益率：（$26,400 / $320,000）× 100 = 8.25%
单看毛收益率，房产A占优。但陈涛深入分析后发现，房产A所在县税率较高、基础设施陈旧，年度费用达$7,200；房产B位于新兴郊区，税率更低，且物业协会覆盖外部维护费用，年度费用为$9,600。
房产A净收益率：（$16,800 − $7,200）/ $180,000 × 100 = 5.3% 房产B净收益率：（$26,400 − $9,600）/ $320,000 × 100 = 5.25%
扣除费用后，差距几乎消失。陈涛还注意到，房产B可通过加速折旧成为避税工具（tax-shelter），进一步提升税后收益。综合净收益率、税务优势和社区发展前景，他最终选择了房产B。
优劣分析
- 计算简单快速——适合快速筛选大量房产
- 可将不同市场和价位的房产直接进行横向比较
- 净收益率让你如实面对实际运营成本
- 在出价前帮助设定合理的租金预期
- 在再融资或考虑出售时是有效的参考基准
- 毛收益率忽略所有费用，可能严重高估实际回报
- 不反映增值收益——而在某些市场中，增值才是主要回报来源
- 空置率假设容易被操纵——过于乐观的空置率会虚高收益率
- 除非在净收益率中纳入，否则不考虑融资成本（贷款利息）
- 高收益率有时意味着更高风险——如衰退地区、问题租客或积压的维护需求
注意事项
热门市场的收益率压缩。 当房价上涨速度快于租金，收益率随之下降。五年前收益率9%的房产，按当前价格计算可能只有5%——并非因为表现变差，而是市场重新定价了它的价值。
费用数据被操纵。 卖家有时在引用毛收益率的同时给出过于乐观的费用估算。始终根据实际税单、保险报价和当地管理费率自行建立费用模型。
忽视空置率。 一处每年只出租10个月的房产，实际收益率比宣传数字低约17%。在没有可靠本地数据的情况下，保守起见应默认8%至10%的空置率。
投资者问答
一句话总结
租金收益率是判断一处房产价格是否物有所值的最快方式。用毛收益率快速筛选、排除明显不合格的选项；在做任何认真的决策前，一定要换算成净收益率。在美国大多数市场，6%至8%的毛收益率是合理的起步基准——但具体情境永远比任何单一数字更重要。