租金名册（Rent Roll）

What Is 租金名册（Rent Roll）?

租金名册是你第一次真正看到一个物业的收入。它告诉你谁在付、付多少、付多久。卖方在尽职调查（Due Diligence）阶段提供租金名册，你的任务是核实每一行。把列示租金跟市场租金（Market Rent）比较。把租客姓名跟实际租约交叉核对。把付款记录跟银行流水比对。一栋20户公寓楼的干净租金名册可能显示19户入住，月租$950-$1,050，租约在未来12个月内分散到期。一份可疑的租金名册则显示所有单元相同的高于市场的租金、过去60天内签的租约、没有付款记录。贷方用租金名册计算NOI和确定贷款额度——如果租金名册有水分，你会为这个物业多付钱，过户后才发现真实收入。

租金名册（Rent Roll）是一份文件，逐单元列出物业中每个单元的租客姓名、租约起止日期、月租金、押金和付款状态——多户物业尽职调查中最重要的一份文件。

At a Glance

定义： 逐单元列出每个单元的租客、租金、租约条款和付款状态的清单
获取时机： 尽职调查期间，通常随投资说明书或意向书确认时提供
关键列： 单元号、租客姓名、租约起止日、月租金、押金、付款状态
需要核实： 实际租金 vs. 市场租金、租约文件、银行存款记录
危险阈值： 如果实际收款比租金名册总额低5%以上，必须深查
其他使用者： 贷方、估价师、物业经理、保险核保人

How It Works

租金名册包含什么。 标准租金名册是一张表格，每行一个单元。列包括：单元号或地址、户型（一房一卫、两房两卫）、面积、租客姓名、租约开始日、租约结束日、月租金、押金金额和当前状态（正常、迟付、月租续约、空置）。有些卖方会加宠物押金、水电责任或Section 8补贴金额。底行是满租毛收入——所有单元满额支付的最大收入。

如何批判性地阅读。 做三个检查。第一，把每个单元的租金跟Rentometer、Zillow或本地MLS上的市场可比房源对比。如果租金名册显示两房$1,200/月但可比房源只有$1,050，那这个单元要么刚翻新过（核实），要么数字注了水。第二，看租约到期日。如果60%的租约在未来90天内到期，你面临的是每户$1,500-$3,000的换租成本（清洁、粉刷、空置损失、招租费）。第三，查月租续约租客——他们30天通知就能走，随时造成空置。

贷方怎么用。 银行核保人拿到租金名册，套一个空置系数（通常5-8%），减去运营费用，得到NOI。NOI决定贷款额度，通过DSCR（债务偿还覆盖率）要求（通常1.20-1.25倍）。如果卖方在20个单元上每户虚增$200/月（$48,000/年的虚假收入），物业在6-7%资本化率下会被高估$600,000-$800,000。你借的是不存在的收入的钱。

核实流程。 要求提供过去12个月的银行流水，核对月存款总额与租金名册是否匹配。要求每一份已签署租约的复印件。要求过去12个月（T-12）运营报表，将毛收入与租金名册预测值比较。实地访问物业，确认入住单元与租金名册一致——必要时敲门。Section 8单元直接向房管局核实补贴金额。

Real-World Example

陈颖在孟菲斯（Memphis）。 2023年陈颖在评估一栋标价$1,440,000的24户公寓楼。卖方租金名册显示22户入住，平均月租$1,025，2户空置——满租毛收入$22,550/月（$270,600/年）。在标示的7.2%资本化率下，数字看起来不错。

尽职调查中，陈颖的物业经理拉了Rentometer可比数据，显示同类两房平均市场租金$875/月。租金名册上8个单元显示$1,100-$1,150——远高于市场。她要了银行流水，发现月存款平均$18,200，不是$22,550。4个标为"正常"的租客已经60天以上没付。2个标为入住的单元实际空着，里面是之前驱逐留下的个人物品。

真实毛收款$218,400/年，不是$270,600。套入实际费用后，NOI从卖方声称的$103,600降到$74,200。在7.2%资本化率下，物业值$1,030,000，不是$1,440,000。

陈颖出价$1,080,000，考虑了收入差距加$35,000的延期维护。卖方接受了——不愿重新挂牌面对下一个买家同样的审查。陈颖的租金名册分析帮她避免了$360,000的多付。

Pros & Cons

Advantages

逐单元的收入明细是汇总财务报表无法提供的
揭示影响未来空置风险的租约到期集中情况
允许直接比较在租租金与市场租金以识别增值机会
通过展示实际租客承诺实现精准测算（Underwriting）
在你接手之前识别问题租客（长期迟付、月租续约拖延户）

Drawbacks

准确性取决于卖方的诚实度——必须独立核实
时间点快照，无法展示季节性波动或近期趋势
不包含优惠（免费首月、减免押金）——这些虚增了表面入住率
小型物业（4户及以下）可能没有正式租金名册，需要手动审查租约
Section 8和补贴租金需要向房管局单独核实

Watch Out

幽灵租客。 有些卖方在挂牌前安排朋友或家人住进空置单元以虚增入住率。查租约签署日期——如果多份租约在挂牌日期前30-60天内签署，要求提供押金和付款记录的证明。

优惠掩盖。 租金名册显示$1,000/月不代表租客真的付$1,000/月。如果12个月租约里有2个月免租，有效月租其实是$833。永远询问优惠记录或查看营销材料中的搬入特惠。

水电收入夹杂。 有些卖方把水电费回收（RUBS）或洗衣收入混在租金名册里，跟基本租金混合。把基本租金和附加收入分开——贷方对它们的核保方式不同，附加收入不太可靠。

过期租约默认月租续约。 租金名册可能显示2019年"开始日"但没有结束日。那个租客是月租续约状态，30天通知就能走。如果40%的楼都是月租续约，你的收入远没有看起来那么稳定。

Ask an Investor

The Takeaway

租金名册是多户物业尽职调查中你会审查的最重要文件。它告诉你预期什么收入、哪些租客稳定、租金相对市场在什么位置、以及你要接手多少空置风险。永远不要照单全收卖方的租金名册。把每一行跟已签租约、银行存款记录和市场租金可比数据交叉核对。租金名册与现实之间的差距，就是交易成败的关键——或者投资者多付数十万美元的地方。