What Is 潜在毛收入（Potential Gross Income）?
PGI是你的物业的收入天花板。一套四拼，每个单元月租$900，PGI就是$3,600/月或$43,200/年。加上其他收入来源——洗衣机收入、停车费、宠物费——PGI可能更高。
但PGI不是你实际会拿到的钱。你要从PGI里减去空置损失和坏账损失，才能得到有效毛收入（Effective Gross Income，EGI）。再从EGI里减去运营费用（Operating Expenses），才得到NOI（净营业收入）。再从NOI减去贷款月供，才是你的现金流（Cash Flow）。PGI是整个链条的第一环——如果PGI算错了，后面的每一步都是错的。
潜在毛收入（Potential Gross Income，PGI）是一套出租房产在100%满租、所有租户都按时足额交租的情况下能产生的理论最大收入。它是收入分析的起点——理想状态下你能赚多少。现实中你永远拿不到这个数，但你需要从这里开始算。
At a Glance
- 定义： 100%满租 + 所有租户按时足额交租时的理论最大收入
- 公式： 所有单元的市场租金之和 + 其他收入（洗衣、停车、宠物费等）
- 不等于实际收入： PGI - 空置损失 - 坏账 = 有效毛收入（EGI）
- 为什么重要： 它是NOI和现金流计算链条的起点——算错了全盘皆输
- 验证方法： 用当地市场可比租金（Comps）验证，而不是用卖方报出的数字
How It Works
从市场租金开始。 PGI的基础是每个单元的市场租金（Market Rent），不是当前租金。如果你的四拼目前每个单元收$800，但市场可比租金是$900，PGI应该用$900×4 = $3,600/月。当前租金可能偏低（租户住了很久没涨租）或偏高（卖方为了抬高收入在卖前大幅涨租）。用市场可比租金做PGI更准确。
加上其他收入。 很多多户住宅有租金以外的收入来源：投币洗衣机每月$50-100、停车位每月$25-75、宠物押金和月费、储物间租金、水费转嫁。这些都算进PGI。一套8单元的楼，租金PGI $7,200/月，加上洗衣$80和停车$200，总PGI变成$7,480/月——每年多$3,360。
从PGI到EGI。 PGI是理想状态。现实中你会有空置（一般5-10%）和坏账（租户不交租，一般1-2%）。PGI × (1 - 空置率 - 坏账率) = EGI。$43,200 PGI × (1 - 8%) = $39,744 EGI。这个数才是你接近实际能收到的。
为什么用PGI做分析起点。 因为它让你看到物业的收入潜力上限，然后一步一步往下扣减——空置、坏账、运营费用、贷款。每一步都是独立的判断：你认为空置率应该是5%还是10%？运营费用里管理费是8%还是10%？PGI作为起点，让你能清晰地看到每一项扣减对最终现金流的影响。
Real-World Example
王磊在圣安东尼奥（San Antonio）评估一套四拼，挂牌价$256,000。
卖方说月租收入$2,400（4个单元各$600）。但王磊查了市场可比租金：同区域同类单元的市场租金是$700-750。
用卖方当前租金算PGI：$2,400/月 = $28,800/年。 用市场租金算PGI：$2,900/月（3个单元×$725 + 1个单元×$725）= $34,800/年。
差距$6,000/年。这意味着物业有$6,000的租金提升空间——要么等现有租约到期后提租，要么通过小规模装修（厨房台面、新灯具）支撑更高的租金。
用市场租金PGI $34,800 - 空置8%($2,784) - 坏账2%($696) = EGI $31,320。减去运营费用$13,200 = NOI $18,120。减去年贷款月供$15,360 = 年现金流 $2,760，即月$230。
如果用卖方当前租金做PGI，月现金流只有$80。差距一目了然。PGI是否用市场租金来算，直接决定了这笔交易看起来是否值得做。
Pros & Cons
- 让你看到物业的收入天花板——知道上限在哪
- 用市场租金而非当前租金做PGI能揭示租金提升空间
- 是整个收入→NOI→现金流计算链条的起点——逻辑清晰
- 帮你识别卖方是否在虚报收入——当前租金远高于市场可比就是红旗
- PGI是理论数字——你永远不会100%满租、零坏账
- 新投资者容易用PGI做决策而忘记减去空置和运营费用
- 市场租金的估算有主观性——可比数据不一定完全准确
- 其他收入（洗衣、停车）可能波动较大或需要前期投资才能实现
Watch Out
用卖方报的租金做PGI。 卖方有动力虚报收入来抬高物业估值。他可能在卖前给租户签了高于市场的短期租约，或者直接谎报。永远用市场可比租金（Comps）验证，不要直接用卖方的数字。
把PGI当实际收入。 PGI是天花板，不是地板。你还没扣空置、坏账、运营费用和贷款。用PGI做决策就像用年薪而不是税后收入来规划你的月度预算——你会严重高估。
忽略其他收入来源。 投币洗衣、停车费、宠物费这些加起来可能不少。在评估物业时把它们算进PGI——也可能是增值空间（比如加装洗衣机、改造停车位收费）。
Ask an Investor
The Takeaway
潜在毛收入（PGI）是你的出租房在理想状态下能赚到的最大收入——100%满租，零坏账。它是NOI和现金流计算的起点。用市场可比租金来算PGI，不要用卖方报的数字。从PGI开始，一步步减去空置、坏账、运营费用、贷款，才能看到你口袋里真正会剩多少。起点错了，后面每一步都是错的。