为什么重要
租约损失反映了一处物业因现有租约低于当前市场价格而损失的租金收入。以美元表示，计算公式为：
租约损失 = （市场租金 − 当前租金）× 单元数量 × 12
举例而言，若一套单元的市场租金为 $1,200，但租户依据旧租约仅支付 $1,000，则该单元每月租约损失为 $200，即每年 $2,400。在一栋拥有 20 套单元（unit-count）的楼宇中，同样 $200 的差距意味着年度未实现收入达 $48,000。
速览
- 衡量市场租金与现行（合同中）租金之间的差距
- 以年度美元金额表示
- 在拥有多份租约的多户住宅和商业物业中最为相关
- 较高的租约损失预示着增值潜力，但若租约剩余期限较长，也意味着近期风险
- 相反的概念——租约收益（Gain-to-Lease）——发生在当前租金超过市场租金时（对业主有利）
- 贷款机构和分析师在确定贷款规模及预测稳定现金流时会重点审查租约损失
租约损失 = （市场租金 − 当前租金）× 单元数量 × 12
运作原理
每当市场租金上涨速度超过房东续租或重新出租单元的速度时，租约损失便会产生。一位以 $950 签下两年租约的租户仍在支付 $950，即便同类单元现已以 $1,100 的价格出租。$150/月的差额即为该单元的租约损失。
计算涉及三个变量：
1. 市场租金 — 今天一套空置单元可收取的租金，通常来源于可比房源或第三方租金调研报告。 2. 当前（合同中）租金 — 每位现有租户依据租约实际支付的金额。 3. 单元数量 — 受影响的单元数，乘以 12 进行年化计算。
在整栋楼中，每套单元的租约损失可能因上次出租时间不同而有所差异。常见做法是计算所有已出租单元的加权平均差距，再乘以总单元数和 12。
租约损失在财务分析中的位置：
分析住宅或商业收益型物业时，投资者从毛潜在租金（GPR）出发——即所有单元按市场全价出租时的总收入。从 GPR 中扣除租约损失，即可得到毛计划收入（Gross Scheduled Income），反映物业依据合同实际有权收取的金额。此后再扣除空置损失和信用损失，最终得到有效毛收入（EGI）。
在收购交易中审阅过去12个月租约记录时，这一行项目的区别尤为重要。卖方可能展示出色的历史收款记录，却掩盖了一笔巨大的租约损失——一旦市场降温或租户以低于市场的价格续租，未来收入将受到压缩。
租约损失在机构债务承保中的作用：
机构贷款方（房利美、房地美）按稳定化市场租金进行承保，但会仔细审查租约损失时间表。较大的租约损失可能导致收购时可获得的贷款额度降低，因为贷款方会对收入进行标准化处理，以反映租约到期并按市场价格重新出租后物业的实际收益。
与财务预测模型的关联：
财务预测模型（Proforma）对未来现金流进行预测，通常假设租约到期时将按市场租金续签。租约损失量化了这一假设中内嵌的上行空间——随着低于市场价格的租约陆续到期并按市场价重新签订，这部分收入应逐步实现。
实战案例
马超（马 Mǎ）正在评估一栋拥有 12 套公寓的楼宇。当前租约记录显示，每套单元每月平均现行租金为 $1,050。他的市场调研显示，同一子市场内可比单元的月租金为 $1,250。
代入公式计算：
租约损失 = （$1,250 − $1,050）× 12 套 × 12 个月 = 每年 $28,800
这 $28,800 代表物业目前未能实现的收入。马超深入分析租约记录后发现，12 份租约中有 8 份将在未来 9 个月内到期。他制定了分阶段提租计划——将续租单元的租金提至 $1,200（略低于市场价以降低流失风险）——并预测第二年租约损失将降至 $7,200 以下。
然而，有 4 份租约还有 18 个月的剩余期限。马超将此因素纳入收购报价中：这些单元至少还需一年半才能达到市场全价水平。他据此调整第一年现金流预测，并谈判达成反映当前现行收入（而非未来稳定收入）的收购价格。
优劣分析
- 识别静态现金流分析容易遗漏的隐性收入潜力
- 为买方提供一个具体的美元数字，用于对照现行收入进行收购价格谈判
- 帮助分析师和贷款方在租约滚动至市场价格后预测稳定化净营业收入
- 强制进行租约记录审查，揭示租约到期时间表和续租风险
- 在上涨的市场中，较大的租约损失可能表明这是一处维护良好、流失率低的资产——租户选择留下，尽管支付的价格低于市场水平
- 租约损失的上行潜力并非有保证——实现市场租金需要成功重新出租，而这取决于租户需求、单元状况和市场时机
- 弥补差距可能引发租户流失、空置成本和装修改造费用，部分抵消收入增益
- 从收购到租约到期期间，市场租金可能下滑，缩小或消除预测的上行空间
- 在租金管制市场中，即便租约到期，租约损失在法律层面也可能无法追回
- 卖方有时会夸大市场租金可比数据，使租约损失看起来更大，以此为较高要价提供依据
注意事项
独立核实市场租金。不要轻信卖方的租金调研——自行从房源平台获取可比数据，或聘请当地物业管理公司确认实际可实现租金。表面上看起来颇具吸引力的 $200 差距，经过客观市场分析后可能缩减至 $80。
定价前检查租约到期日。若所有低于市场价格的租约在 12 个月内到期，上行潜力触手可及。若有一半在 36 个月后到期，现金流预测必须反映这一延迟——三年内市场可能发生很大变化。
警惕租金管制单元。在严格租金稳定化政策的司法管辖区，即便租约到期，每年允许的涨幅可能也仅限于 3%–5%，这使得完整的租约损失在近期内基本无法追回。
区分租约损失与经济空置。空置单元没有租约，因此也没有租约损失——它只是没有任何收入。混淆两者会导致在构建财务模型时重复计算上行潜力。
一句话总结
租约损失是收益型物业增值潜力最清晰的信号之一。市场租金与现行租金之间的较大差距意味着物业内嵌着上行空间——随着租约到期滚动，这部分收入应逐步实现。然而，这一潜力的真实性取决于租约到期时间表、当地市场状况以及在不引发过度流失的情况下执行提租计划的运营能力。始终独立核实市场租金，仔细建模租约到期时间表，并以当前现行收入为基础定价收购，将租约损失视为前瞻性上行潜力而非有保证的收入。