住房可负担性指数（Housing Affordability Index）

What Is 住房可负担性指数（Housing Affordability Index）?

HAI是一个直接影响租赁需求的宏观指标。当指数跌到100以下，典型的美国家庭买不起典型的房子，更多家庭被推向租房市场。2024年初，HAI在93-98之间——意味着中位收入家庭的收入达不到中位房价的贷款标准。对比一下，2010年代指数平均在140-160之间（当时利率3.5%-4.5%、房价还没飙升）。2023年10月30年贷款利率见顶7.8%时，HAI创下91.7的历史新低。作为出租投资者，低HAI是需求信号：更多潜在购房者留在租客池里，支撑出租率和租金增长。高HAI（150以上）意味着买房容易，租客转为业主，你的租客池变薄。

住房可负担性指数（Housing Affordability Index，简称HAI），由全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）每月发布，衡量中位收入家庭能否获得中位价位二手房的贷款——指数100意味着刚好够格。

At a Glance

发布方： 全美房地产经纪人协会（NAR），每月发布
基准线： 100 = 中位收入家庭的收入刚好够获得中位房价的贷款
当前区间（2024）： 93-98（历史性的不可负担）
历史均值（2010-2019）： 140-160
历史最低： 91.7（2023年10月）
关键输入： 中位房价、中位家庭收入、30年贷款利率

How It Works

公式。 NAR用三个输入计算HAI：全国中位二手房成交价、中位家庭收入、以及当前有效的30年固定贷款利率。指数代表中位家庭收入与获得80% LTV贷款（20%首付）所需收入的比率，其中月供不超过税前收入的25%。指数120意味着中位家庭的收入是达标收入的120%——有20%的余裕。指数90意味着家庭只赚到达标收入的90%——被挡在门外了。

什么驱动变化。 三个变量移动指数。房价惯性最大——全国中位价从2019年的$226,800涨到2024年的$389,800，涨幅72%。贷款利率波动最大——从2021年底的3.0%跳到2023年10月的7.8%，同一套房子的月供几乎翻倍。收入增长有帮助但追不上：中位家庭收入同期从$78,500涨到$98,200（涨25%），远低于72%的房价涨幅。当房价一年涨6%、利率同时跳100个基点，HAI可以在12个月内下跌15-20个点。

区域差异。 全国HAI掩盖了极端的地方差异。2024年，爱荷华州得梅因（Des Moines）的HAI约175——大多数家庭买得起房。加州圣何塞的HAI是38——中位家庭的收入只有买中位房（$145万）所需的三分之一。HAI低于80的市场永远以租客为主：旧金山（52）、洛杉矶（47）、纽约大都市区（61）、迈阿密（68）。出租投资者应该关注自己目标MSA的可负担性指数，而不是全国数字。

租赁需求的关联。 当可负担性恶化，住房拥有率下降，租客池扩大。从2004年到2016年，美国住房拥有率从69.2%降到63.4%——约750万个家庭从业主变成了租客。拥有率每下降一个百分点就增加约130万个租客家庭。这种结构性需求在HAI长期低于100的市场支撑出租率和租金增长。反过来，当2021年利率跌到2.7%、HAI飙到160以上时，租客涌入购房市场，租客池变薄，可负担城市的租金增长放缓。

Real-World Example

王磊在2024年选择投资市场。

王磊在纽约做软件工程师，在奥斯汀（Austin）和罗利（Raleigh）之间选择下一个多户投资目标。他拉了两个大都市的HAI数据。

奥斯汀的HAI从2020年的128跌到2024年的76。中位房价从$345,000涨到$520,000，贷款利率7.0%。一个赚奥斯汀中位收入$95,000的家庭需要$118,000才能达标。结果：成千上万的潜在购房者留在租房市场。奥斯汀的租客人口从2021到2024年增长了8.2%，公寓出租率保持在93%，两居室租金在2023年短暂回调后稳定在$1,650。

罗利的HAI是112——中位家庭仍然买得起。中位房价$410,000，但中位家庭收入更高，达$104,000。罗利的拥有率在上升，首次购房者在利用相对可负担性入市。公寓出租率降到90%，房东提供1-2个月免租来吸引租客。

王磊选了奥斯汀。低HAI信号意味着持续的租赁需求，即使新增供给上市也能支撑出租率。他以6.8%的资本化率收购了一栋24户公寓楼，12个月内出租率保持在95%，而他的同行在罗利的物业平均只有89%。可负担性指数并不保证成功，但它准确预测了哪个市场的租客需求更强。

Pros & Cons

Advantages

用一个可追踪的数字量化住房需求的宏观环境
在空置率数据反映之前就预测租客和业主池之间的转移
全国和大都市层面均可获取，便于市场间对比
由NAR每月发布，1981年以来方法论一致
帮助把握入市时机——低HAI时期产生最强的租赁需求

Drawbacks

全国数字掩盖了巨大的区域差异——始终使用大都市级别数据
假设20%首付，这高估了可负担性（很多买家只付3%-5%）
只基于中位二手房价——不包括新建房、公寓和入门级产品
因为成交和数据报告延迟（60-90天）滞后于实时状况
不考虑住房供给约束（区划、审批）对价格的独立影响

Watch Out

低HAI不保证租金增长。 如果你的市场同时有15,000套新建公寓在建（如2023-2024年的奥斯汀、纳什维尔、凤凰城），来自低可负担性的租赁需求会跟大量新增供给碰撞。要把建筑许可证和在建管线跟HAI一起追踪。

利率下降能快速逆转需求。 如果30年利率从7%降到5%，HAI跳升25-30个点，租客突然变成买家。你的租客池缩水。如果美联储大幅降息，这在2025-2026年是一个真实风险。模拟150个基点的利率下降，看看它怎么影响你所在市场的购房转化率。

你的租客群的收入增长比中位收入更重要。 HAI使用中位家庭收入。如果你的租客赚$45,000（C级劳动力住房），他们在HAI跌到100之前就已经被挡在了购房门外。这个指数对B级物业最有用——服务收入$60,000-$100,000的租客群——这个人群对可负担性变化最敏感。

Ask an Investor

The Takeaway

住房可负担性指数（HAI）是租赁需求的先行指标。当HAI跌到100以下，更多家庭被挡在购房门外成为长期租客，支撑你所在市场的出租率和租金增长。该指数自2023年以来一直处于历史性不可负担区间（93-98），受72%房价涨幅和7%以上贷款利率的双重打击驱动。对出租投资者来说，这种宏观环境意味着结构性的租客需求，不会在利率大幅下降或房价修正之前逆转——而这两者都不会在一夜之间发生。用大都市级别的HAI加上供给管线数据来选择需求跑赢新增供给的市场。