为什么重要
关键在于：当承包商的施工损坏相邻单元，或租客的访客在你的停车场摔倒时，合同中的免责条款决定了由谁来承担费用。措辞清晰的条款能将责任转移给造成问题的一方——但法院对重大过失和故意行为设有例外，部分州还限制其在建筑合同中的适用。免责条款需与综合责任保险配合使用，而非取而代之。
速览
- 通过合同将特定事件的法律责任从一方转移至另一方
- 单方条款仅保护一方；双方条款同时保护双方
- 常见于租约、承包商合同、物业管理协议及活动许可文件
- 不保护重大过失或故意行为——法院会撤销相关条款
- 德克萨斯州、加利福尼亚州和路易斯安那州的反免责法律限制其在建筑合同中的使用
- 法院对措辞模糊的条款作出不利于起草方的解释
- 免责条款≠赔偿条款：前者防止诉讼，后者要求赔付损失
- 物业管理公司通常要求业主签署免责条款作为管理协议的前提条件
运作原理
条款的作用。 免责条款（Hold Harmless Clause）将法律风险从受益方（Indemnitee）转移给承担方（Indemnitor）。在租约中，租客对因自身过失引发的索赔免除房东责任；在承包商合同中，承包商对因施工引发的第三方索赔免除业主责任。该条款不消除风险——它确定由谁来承担风险。
单方与双方条款。 单方条款只保护一方；双方条款同时保护双方。大多数由房东起草的租约为单方条款。部分物业管理协议采用双方条款，因为责任可能来自任何一方。与免责条款常常配套的赔偿义务更进一步——它要求承担方积极赔偿对方的费用和律师费，而不仅仅是放弃起诉权。
可执行性限制。 法官对此类措辞作出严格解释——措辞模糊时，不利后果由起草方承担。没有任何条款能保护一方免于其自身重大过失或故意损害所引发的责任。德克萨斯州、加利福尼亚州和路易斯安那州的反免责法律规定，当建筑合同中的免责条款试图转移受保护方自身过失的责任时，该条款无效。
实战案例
张珍妮（Jenny Zhang）在菲尼克斯拥有一栋六单元出租楼。她聘请了一名水管工更换某单元的热水器，合同中包含单方免责条款：水管工同意对其在施工现场引发的任何索赔免除张珍妮的责任。
施工中，水管工弄破了相邻单元的供水管，导致地板被淹，租客财物损失$11,400。租客向张珍妮提出索赔。张珍妮指向免责条款和水管工的责任险。水管工的保险公司赔付了损失。张珍妮从未被起诉——条款成功将责任转移给了实际施工方。
第二年，一名租客在停车场因结冰摔倒。张珍妮的租约中有免责条款，但租客的律师认为，明知降雪后仍未撒盐构成重大过失，超出了条款的保护范围。案件以$27,500和解，由张珍妮的综合责任保险赔付。任何免责条款都无法保护业主免于因自身维护疏失引发的责任追究。
优劣分析
- 将责任转移至最具条件预防风险并投保的一方
- 降低业主在承包商和供应商关系中的法律风险敞口
- 措辞清晰、表述明确时，对普通过失具有可执行性
- 在合同签订之初明确风险分配，减少事后纠纷
- 对业主自身的重大过失或故意行为不提供任何保护
- 在许多州，反免责法律可能撤销建筑合同中的相关条款
- 措辞模糊时，法院不利解释由起草方承担——在关键时刻条款失效
- 若不与充足保险配合，容易产生虚假的安全感
注意事项
免责条款不是保险。 承包商可以签署条款，但若其没有保险或无力赔付，索赔到来时毫无意义。务必在对方进入现场前核实其综合责任险和工伤补偿险的有效状态。条款确定法律责任归属；保险决定实际由谁付款。
重大过失例外条款切实存在。 当受保护方自身的重大过失导致损害时，法院将撤销免责条款。漠视已知安全隐患或忽视安全义务，均超出此类条款的保护范围。
各州反免责法律存在差异。 德克萨斯州、加利福尼亚州、路易斯安那州及约二十多个其他州在建筑合同中限制此类条款。在乔治亚州完全有效的条款，在加利福尼亚州可能无效——依赖条款前务必核查所在州的法律规定。