为什么重要
硬钱贷款人基于房产价值（通常是翻新后的ARV）放贷——不看你的信用或收入。期限短（6-18个月），利率高（10-14%），手续费（2-4个点）常见。需要速度时用它：翻新、BRRRR（翻新后再融资退出）、竞争性拍卖。5-14天放款。退出方式通常是再融资或出售。与私人贷款人相比——后者利率通常更低但更难找。
速览
- 定义： 基于房产价值而非信用放贷的贷款人
- 重要性： 为翻新和BRRRR提供速度和灵活性
- 典型条款： 6-18个月，10-14%利率，2-4个点
- 贷款成数： 通常ARV或现值的65-75%
- 退出： 再融资或出售
运作原理
审批标准。 他们关心交易本身：ARV、维修费用、你的经验。信用和收入不太重要。核心问题：如果你违约，他们能卖掉房产收回资金吗？
贷款结构。 基于ARV的贷款成数减去维修预留。例：$200K的ARV，$40K维修。贷款：$200K的70% = $140K。手续费（2-4个点）在放款时支付。
退出方式。 BRRRR：买入、翻新、出租、用常规贷款再融资、还清硬钱。翻新：买入、翻新、出售、交割时还清。
实战案例
Zhang 张在St. Louis。 他以$95,000买入一栋房子翻新。ARV：$165,000。维修费：$35,000。硬钱贷款：$165,000的70% = $115,500。用$66,500购买 + $35,000维修 = $101,500。自己出$9,500。利率12%，6个月。手续费3%（$3,465）。4个月以$162,000售出。贷款成本：约$4,000利息 + $3,465手续费。净利润：$31,500。常规贷款不会为翻新项目放款——硬钱让这笔交易成为可能。
优劣分析
优势
- 速度——5-14天放款
- 基于资产——信用和收入不太重要
- 条款灵活——按交易定制
- 让常规贷款不支持的翻新和BRRRR成为可能
不足
- 昂贵——10-14%利率，2-4个点
- 短期——必须按时退出
- 违约 = 他们收房——不像银行会协商
注意事项
- 退出风险： 如果不能按时再融资或出售，就会违约。提前准备备选方案。不要等到6个月贷款的第5个月才开始再融资。
- 手续费和费用： 把总成本算入交易。3个点 + 12%半年 ≈ 贷款金额的8%。交易能承受吗？
- 维修拨付： 有些按进度拨付维修款。了解流程——拨付延迟会拖慢翻新进度。
投资者问答
一句话总结
硬钱是速度和灵活性的工具。用于常规贷款不可行的翻新和BRRRR。借钱之前先想好退出方式。成本高——确保交易能承受。