What Is 犯罪记录查询（Criminal History Check）?
犯罪记录查询是租客筛选的组成部分之一。它调取重罪和轻罪定罪记录、待审案件，有时还包括性犯罪者登记状态。你不能一刀切地拒绝所有有记录的人。HUD（住房和城市发展部）指导要求进行个案评估（Individualized Assessment）：考虑犯罪行为的性质、严重程度和发生时间。许多州有"禁箱法"（Ban-the-Box），限制你何时可以询问犯罪历史。报告费用通常$15-$40/人。应将其作为完整筛选报告的一部分使用，而非单独依赖。对所有申请人统一适用你的标准，以避免公平住房违规。
犯罪记录查询（Criminal History Check）是通过搜索公共记录——县法院、州数据库和性犯罪者登记——来查看租房申请人是否有犯罪记录。
At a Glance
- 是什么： 在租客筛选过程中搜索犯罪记录（重罪、轻罪、性犯罪者登记）
- 为什么重要： 保护物业和其他租客；HUD要求个案评估，不允许一刀切禁令
- 典型费用： $15-$40/人，通常由申请人支付
- 核心规则： 考虑性质、严重程度和时间远近——记录你的决定
How It Works
报告显示什么。 犯罪背景调查从县法院、州数据库和全国性犯罪者登记处获取信息。你会看到重罪和轻罪定罪、待审案件，有时还有逮捕记录。定罪是最可靠的——被逮捕不等于有罪。报告通常覆盖7年，有些更长。通过姓名、出生日期、有时SSN匹配。"可能匹配"意味着数据不完整，拒绝前要核实。
HUD指导。 住房和城市发展部2016年发布指导：一刀切排除所有有犯罪记录者的政策可能对受保护群体产生不成比例的影响（Disparate Impact），可能违反公平住房法。你必须进行个案评估。考虑：犯罪行为是什么？多严重？多久以前？此人是否展现了改过自新？一项7年前的非暴力毒品定罪与近期暴力犯罪是完全不同的。记录你的推理过程。
禁箱法和时间要求。 许多州和城市限制你何时可以询问犯罪历史。"禁箱法"通常禁止在初始申请表上提问；你可能只能在发出有条件录取后才能进行查询。查看你所在州和当地的规定。有些辖区限制你可以考虑的内容——例如，只看定罪不看逮捕、或有回溯期限制。
在哪里进行查询。 TransUnion SmartMove、RentPrep和Avail等筛选服务将犯罪查询与信用和驱逐历史打包在一起。根据公平信用报告法（FCRA），你需要获得申请人的书面同意。如果你基于报告拒绝申请，必须发送不利行动通知（Adverse Action Notice），告知报告来源和申请人的申诉权利。
Real-World Example
陈明：凤凰城一桩7年前的非暴力重罪。 陈明在筛选一位申请$1,350/月双拼的租客。筛选报告显示2017年的一项重罪定罪——持有并意图贩卖，非暴力，18个月刑期已服满。申请人在同一家公司工作了4年，收入验证显示月收入$4,200，信用评分690。陈明进行个案评估：犯罪类型（非暴力毒品）、时间远近（7年前）、就业稳定性、释放后无再犯。他批准了申请并记录："经个案评估批准——7年前非暴力毒品定罪；就业稳定；释放后无事故。"如果他执行一刀切的"拒绝所有重罪"政策，他会不加考虑地拒绝——并面临公平住房投诉的风险。
Pros & Cons
- 降低将危险租客安置在其他住户附近的风险
- 全国范围覆盖可发现其他州的记录
- 费用不高（$15-$40）；一个坏租客可能造成数千美元损失
- 个案评估在法律上保护你，同时给值得机会的申请人一个机会
- 记录可能有误——认错人、信息过时、或已被封存但仍显示
- 禁箱法和地方规定增加合规复杂性，各辖区不同
- 过于严格的政策会排除已改过自新的申请人并缩小你的租客池
- 必须统一适用，否则面临公平住房投诉风险
Watch Out
合规风险： 不要一刀切禁令。进行个案评估。记录犯罪性质、严重程度、时间远近以及你的决定。对每位申请人适用相同流程。
禁箱法风险： 查看州和地方法律。有些辖区禁止在申请表上提问或限制你何时可以进行查询。
准确性风险： "可能匹配"可能是另一个人。拒绝前要核实。申请人可以通过筛选服务对错误提出异议。
不成比例影响风险： 一刀切排除有记录者可能对受保护群体产生不成比例的影响。HUD已就此类案件提起诉讼。
Ask an Investor
The Takeaway
犯罪记录查询是有用的筛选工具——但要正确使用。不要一刀切禁令。进行个案评估：性质、严重程度、时间远近。记录你的推理。遵守禁箱法和地方规定。获取书面同意，如果拒绝就发送不利行动通知。一个坏租客可能让你损失$5,000-$10,000；一个公平住房投诉可能损失更多。聪明筛选，公平筛选。