为什么重要
每门成本 = 购买价格 ÷ 单元数。一栋$960,000的八联排 = 每门$120,000。一栋$600,000的六联排 = 每门$100,000。这是一个筛选指标——孟菲斯的C级物业每门可能在$60,000到$80,000之间，丹佛可能在$150,000到$200,000之间。用它来比较同一市场中的类似物业或发现异常值。它不能替代资本化率（Cap Rate）或净营业收入（NOI，Net Operating Income）——每门$100,000但单元NOI为$8,000的物业与单元NOI为$6,000的完全不同。但作为快速筛选工具，每门成本很实用。
速览
- 定义： 购买价格 ÷ 单元数
- 用途： 快速比较不同多户交易
- 市场差异： 孟菲斯$60–80K/门；丹佛$150–200K/门；沿海$200–400K/门
- 局限： 不反映NOI、物业状况和运营费用
Cost Per Door = Total Purchase Price / Number of Units
运作原理
基本计算。 总购买价格 ÷ 单元数。$120万买12个单元 = 每门$100,000。$240万买12个单元 = 每门$200,000。单元数一样，价格翻倍——不同市场、不同状况或不同租金水平。
市场基准。 每门成本因市场差异极大。克利夫兰C级：$40,000–$60,000。印第安纳波利斯B级：$80,000–$120,000。丹佛A级：$180,000–$250,000。了解你所在市场的标准再下判断。
使用场景。 筛选。经纪人发来20个项目。你按每门成本排序。孟菲斯那个每门$50,000的八联排可能是增值改造机会；同一市场每门$120,000的八联排可能是已稳定物业。两个都值得深入研究。每门成本是过滤器——不是决策依据。
每门成本与每单元成本的区别。 每门成本 = 仅购买价格。每单元成本（Cost Per Unit）可以包含交割费用和翻修费用——即全部收购成本。对于翻转或增值项目，每单元成本更准确。
实战案例
哥伦布多户物业比较。 你在比较三栋八联排。项目A：$720,000 = 每门$90,000。项目B：$880,000 = 每门$110,000。项目C：$640,000 = 每门$80,000。项目C每门最便宜——但需要$120,000翻修。每单元全部成本 = （$640,000 + $120,000）÷ 8 = $95,000。项目A每门$90,000，已稳定。项目B每门$110,000，A级装修。每门成本帮你缩小了范围；资本化率和NOI决定最终赢家。项目A：6.8%资本化率。项目B：5.2%资本化率。项目C：翻修后7.5%资本化率。你选择C——增值改造、更高资本化率，每单元成本也合理。
优劣分析
- 快速——一个数字就能比较
- 单元标准化——不同单元数的物业也能对比
- 市场基准——了解目标市场的正常范围
- 筛选工具——在深度分析前过滤项目
- 不反映NOI和资本化率——每门$100K可以是4%也可以是8%
- 不反映状况——每门$80K需要翻修$40K ≠ 每门$80K已稳定
- 不反映运营费用——两个每门$100K的物业现金流可能完全不同
- 仅含购买价格——不包括交割费用或翻修成本
注意事项
- 最便宜不一定最好： 在衰退社区每门$60,000、空置率15%的物业可能不如稳定地区每门$90,000的物业。每门成本是过滤器，不是买入信号。
- 增值改造失真： 每门$70,000的物业如果需要每单元$25,000的翻修，全部每单元成本就是$95,000。增值项目要用全部成本计算。
- 跨市场不可比： 不要拿孟菲斯的每门成本和旧金山比较。不同市场，不同标准。
- 忽视租金乘数： 每门成本 ÷ 每门租金 = 毛租金乘数（GRM，Gross Rent Multiplier）。两个每门$100K的物业：一个月租$1,000，一个月租$1,200。GRM不同，价值不同。
投资者问答
一句话总结
每门成本 = 购买价格 ÷ 单元数。用它来筛选多户交易和跨市场比较。孟菲斯$60–80K，丹佛$150–200K。它是过滤器——不能替代资本化率或NOI。增值项目请使用每单元全部成本。