为什么重要
选错承包商比买错价格更能毁掉一笔交易。系统化的筛选流程在你付出任何钱之前，就把靠谱的承包商和不靠谱的分开了。
核心筛选清单有七个环节：（1）去你所在州的执照委员会核实有效执照——不仅是有没有，还要看是否在有效期内且无投诉。（2）确认保险：一般责任险（最低$100万）和工伤保险（Workers' Compensation）。直接向保险公司索取证明，不要从承包商手里拿。（3）检查最近12个月内的三个推荐人——打电话，如果可能的话实地看已完工的项目。（4）核实他们以同一商号经营至少3年。（5）审查他们的合同模板：付款条款、保修条款和争议解决。（6）要求提供分列材料和人工的详细报价。（7）做基本的财务检查——资金紧张的承包商在项目中期会变成麻烦。
危险信号包括：要求超过10%的预付款、没有书面合同、没有保险证明、催促你立即开工、以及远低于竞争对手的报价（通常意味着他们会用变更单把钱赚回来）。
速览
- 七项筛选： 涵盖执照、保险、推荐人、经营历史、合同、报价和财务稳定性
- 绝不接受： 超过10%的预付款或在完工之前提前付款
- 必须核实： 直接向保险公司确认保险证明，不要靠承包商
- 最低标准： 最近12个月内三个推荐人
- 最低报价： 通常是最终最贵的项目
运作原理
第一阶段：初步筛选 从推荐人那里收集5-8个承包商候选人（其他投资者、房产经纪人、物业管理公司）。避开那些把你的信息卖给任何付钱者的线索生成网站。给每个承包商打电话，评估响应速度——如果在拿到你的钱之前就要3天以上才回电话，之后只会更差。
第二阶段：文件核实 索取并独立核实：州承包商执照（在你所在州的执照委员会网站上查）、一般责任保险证明（最低$100万）、工伤保险证明（大多数州要求有雇员就必须有）、以及商业登记。直接打电话给保险公司确认覆盖范围有效。
第三阶段：推荐人深度调查 要求5个推荐人，然后打电话给最近的3个。问题：项目是否在预算内完成？是否按时？有没有变更单，如果有是怎么处理的？你会再雇他们吗？如果可能的话实地看至少一个已完工项目——照片可能有误导性。
第四阶段：报价分析 向你的前3名候选人索取详细报价。报价应逐项列出：各工种人工、各类材料、带里程碑的时间表、绑定里程碑的付款进度、以及保修条款。逐行比较报价——特定类别中的显著成本差异揭示了承包商在哪里偷工减料或虚报。
实战案例
王磊在凤凰城，亚利桑那州。 王磊需要一个总承包商做一个$45,000的三级翻新项目。他从当地REIA（房产投资者协会）收集了6个推荐人，开始筛选。两个承包商从未回电（淘汰）。一个执照过期（淘汰）。剩下三个，他要求了详细报价：承包商A报价$42,000，承包商B报价$38,000，承包商C报价$51,000。王磊给三家都查了推荐人。承包商B的推荐人提到了两个项目因变更单超支20%以上。承包商A的推荐人报告了按预算完成和良好的沟通。承包商C的推荐人最好但价格最高。王磊选了承包商A——中间价位加上强有力的推荐人。项目最终花了$43,800（因为一个不可避免的变更单超出4%），按时完工，施工质量好。王磊后来又在承包商A那里做了四个项目。
优劣分析
- 防止翻新灾难中最大的单一来源：雇错承包商
- 建立一个随每个项目改进的可重复系统
- 随着时间积累可靠的承包商网络——作为投资者最有价值的资产
- 通过识别用额外费用填充报价的承包商来减少变更单频率
- 通过确保适当的保险覆盖来防范责任风险
- 彻底筛选需要2-3周，可能拖慢项目时间表
- 最好的承包商往往排满了，让筛选显得徒劳
- 查推荐人耗时，而且推荐人可能是精心挑选的
- 不能保证表现——即使筛选充分的承包商也可能表现不佳
- 过度筛选可能导致分析瘫痪，错过项目窗口
注意事项
- 魅力攻势： 有些承包商是出色的销售员但平庸的施工者。给推荐人和已完工作品更高权重，而不是他们面谈时的表现。
- 保险缺口： 承包商给你看去年的证明。保险随时可能被取消或失效。在雇用后48小时内向保险公司核实，并要求你的LLC被列为额外被保险人（Additional Insured）。
- 消失的定金： 绝不预付超过10%或超过第一阶段所需材料费用。付款应跟随已完成的工作，在确定的里程碑之后支付，而不是之前。
- 范围模糊： 如果报价上写"厨房翻新"但没有具体内容，你们会在包含什么上产生分歧。每个交付物都必须以书面形式指定。模糊的范围有利于承包商，绝不利于投资者。
投资者问答
一句话总结
系统化的承包商筛选流程是依赖翻新的投资策略中最重要的单一技能。这个流程前期需要时间，但能防止承包商欺诈、无能或跑路造成的灾难性损失。刻意地建立你的承包商网络，彻底筛选，一旦找到靠谱的承包商就好好对待他们——他们会成为你作为投资者最有价值的竞争优势。