为什么重要
复利就是"利息的利息"。$100,000按7%单利放10年 = $170,000。同样的金额按7%复利 = $196,715。差额还在继续扩大。在房产投资中，增值和贷款本金偿还带来的权益增长本身就在复利——你的权益在"赚更多的权益"。货币的时间价值和财富积累都建立在复利的基础上。持有时间越长，效果越强。
速览
- 核心概念： 本金加上已赚利息共同产生收益——指数级增长
- 为什么重要： 驱动财富积累；时间是乘数
- 公式： A = P(1 + r)^t（终值 = 本金 × (1 + 利率)^时间）
- 房产关联： 权益增长、增值、贷款本金偿还都在复利
- 72法则： 72 ÷ 回报率 = 翻倍所需年数（7% ≈ 10年）
A = P(1 + r/n)^(nt)
运作原理
数学原理。 第1年：$100,000 × 1.07 = $107,000。第2年：$107,000 × 1.07 = $114,490。第3年：$114,490 × 1.07 = $122,504。每年你都在更大的基数上赚利息。20年后按7%计算，$100,000变成$386,968。单利只能给你$240,000。时间越长，差距越大。
在房产中的应用。 增值是复利——$300,000的物业每年涨3%，第1年涨$9,000，第2年涨$9,270（基于$309,000），第3年涨$9,548。贷款本金偿还也在复利——早期月供大部分是利息，后期越来越多的月供转为本金，权益增长加速。杠杆放大了这个效果——你在物业的全部价值上复利，而不仅仅是你的首付。
72法则。 用72除以你的年化回报率，就能算出资金翻倍的大致年数。7%回报 = 72 ÷ 7 ≈ 10年。10%回报 = 7.2年。这是快速评估持有期和退出策略的心算工具。
实战案例
Martin在孟菲斯的双拼房。 2019年以$245,000买入，25%首付（$61,250）。五年过去：每年4%的增值让物业价值涨到$298,000。贷款本金偿还了$12,400。权益 = $298,000 − $171,350（贷款余额）= $126,650。他的$61,250在5年内增长到$126,650——107%的回报。增值和本金偿还的复利完成了这一切。再持有10年，按类似的速度，权益可能再翻三倍。
优劣分析
- 指数级增长——持有时间越长，曲线越陡
- 杠杆放大了权益上的复利效果
- 增值和贷款本金偿还同时在复利
- 再投入现金流加速财富积累
- 货币的时间价值天然有利于长持有期
- 借钱时复利反过来对你不利——房贷利息在贷款上复利
- 需要耐心；早期几年的收益看起来并不起眼
- 通胀侵蚀实际回报——名义7%可能实际只有4%
- 过早卖出等于切断复利
注意事项
- 债务复利： 房贷利息在对你复利——尽早多还本金比晚还省得多
- 通胀调整： 名义上的增值如果和通胀速度相当，就不是真正的财富增长
- 时序风险： 持有期初期遇到市场崩盘会重置复利起点——现金储备很重要
投资者问答
一句话总结
复利是你财富积累路上最强大的盟友。增值和贷款本金偿还带来的权益增长随时间复利。持有时间越长，效果越强。不要太早卖——让复利持续运转。