为什么重要
收购成本 = 购买价格 + 过户费用。一套购价320,000美元、过户费用9,600美元的房产，收购成本 = 329,600美元。这是你实际为拥有这套物业支付的金额——不包括任何翻新或储备金。现金回报率使用收购成本（或如果加上翻新则为总投资）作为分母。不要仅使用购买价格——过户费用是实实在在花出去的钱。
速览
运作原理
购买价格。 合同价格。卖方收到的金额。直截了当。
过户费用。 贷款手续费、评估费、产权保险、托管、登记费、预付税费和保险。买方通常支付贷款金额的2%至4%。以256,000美元贷款（320,000美元的80%）为例，过户费用为5,120至10,240美元。卖方可能在谈判中承担部分费用。
对回报的影响。 现金回报率 = 年现金流 ÷ 投入现金。投入现金包括首付加上过户费用。如果忽略过户费用，你会高估回报。首付64,000美元 + 过户费用8,000美元 = 投入72,000美元。年现金流4,800美元 ÷ 72,000美元 = 6.7%。仅用64,000美元计算 = 7.5%——这是错误的。
与总投资的关系。 总投资 = 收购成本 + 翻新费 + 其他前期费用。对于直接可入住的物业，收购成本 = 总投资。对于需要翻新的物业，需要加上翻新费。
实战案例
陈薇在孟菲斯。 她对一栋四单元公寓出价385,000美元。过户费用：11,200美元（贷款手续费、评估、产权、托管、预付项目）。收购成本：396,200美元。首付25%：96,250美元。实际交割所需现金：96,250 + 11,200 = 107,450美元。她的现金流模型显示年收益6,200美元。现金回报率 = 6,200 ÷ 107,450 = 5.8%。如果她只用首付计算：6,200 ÷ 96,250 = 6.4%。0.6%的差异在比较交易时很重要。
优劣分析
- 反映真实的获取成本
- 提高交易分析的准确性
- 与贷方和税务处理保持一致
- 过户费用因贷方和地区而异
- 容易低估——尽早获取贷款估算
注意事项
- 预付项目： 税费和保险的托管预付属于过户费用，但不算"沉没成本"——你是在为一个账户注资。仍然将其计入交割所需现金。
- 卖方让步： 如果卖方承担部分过户费用，你的收购成本下降——调整模型。
- 翻新费单独计算： 收购成本只包括购买 + 过户。翻新费归入总投资。
投资者问答
一句话总结
收购成本 = 购买价格 + 过户费用。在计算现金回报率和交易分析时使用它。不要仅用购买价格——过户费用是实实在在的现金支出。