出租房分析表模板：该跟踪什么、怎么搭建

你在刷房源。Memphis一套Duplex（双拼）跳出来——$185,000，两个单元各$950。看起来不错。但问题是：在跑完数字之前，你不知道它到底是不是一个好Deal。而跑数字，意味着你得有一张真正能抓住关键的电子表格。

大多数投资人要么在餐巾纸上随便算算，要么搞出47个标签页把自己绕晕。有一个中间地带。一张出租房分析表，跟踪银行和老手投资人真正在意的四个指标：NOI（Net Operating Income，净营业收入）、Cash-on-Cash Return（现金回报率）、DSCR（Debt Service Coverage Ratio，债务偿还覆盖率）和Cap Rate（资本化率）。搭一次，反复用。

你的表格必须跟踪什么

从总收入开始。不是预测值。不是乐观值。是实际签约的租金，或者可比单元现在的成交租金。我见过投资人把租金填成$1,200，而Comps（可比数据）显示只有$1,050——每月差$150，整个分析都废了。保守一点。好消息总是可以等来的。

然后扣掉运营费用。这里说的是租金——仅仅是租金。不要加上"也许我会加个投币洗衣机"或者"储物间可能带来$50"。用实际合同金额，如果空置就用Rentometer或Zillow上保守的市场租金。我们那套Memphis Duplex：$950 x 2 x 12 = $22,800/年。这是你的顶线。

接着扣运营费用。房产税、保险、你承担的水电费、维修储备金（按租金的8–12%计算）、物业管理费（通常8–10%）、以及Vacancy Rate（空置率）——5–8%取决于市场。Memphis按6%算比较合理。扣完这些就是你的NOI——净营业收入。这个数字告诉你，在算贷款之前，物业本身赚多少。

接下来就有意思了。拿NOI除以购买价格，就是你的Cap Rate。$185K的物业，NOI $14,200？Cap Rate 7.7%。在Memphis，这个数很扎实。在旧金山，你能看到4%就算幸运了。Cap Rate告诉你如果全款买入这套物业能拿到的收益率。这是你的第一道筛选：太低的话，这个Deal就不成立。

把Cap Rate和你的融资成本做对比。如果你的贷款利率7%，但Cap Rate只有5.5%，你从第一天就是亏的——物业赚的还不够你还贷款的。你实际上是在赌升值。那是投机，不是Cash Flow投资。你需要Cap Rate高于融资成本。中间的差就是你的安全边际。

四个核心指标

NOI ——租金减运营费用。不含贷款。回答的问题是："这套物业到底产出多少？"

Cap Rate —— NOI / 购买价格。回答的问题是："按今天的价格，我买到的是什么收益率？"

Cash-on-Cash ——年现金流 / 总投入现金（首付、过户费、前期翻修）。回答的问题是："我投进去的钱赚了多少？"

DSCR —— NOI / 年还贷额。银行用这个指标。大多数要求最低1.2–1.25。回答的问题是："这套物业能不能自己还贷款，还有余量？"

四个都要算。少一个就是盲飞。一套物业Cap Rate可以是7%，但如果你杠杆太高，DSCR照样不达标。或者DSCR通过了，但因为你首付太多，Cash-on-Cash低得可怜。表格逼着你看全景。这就是为什么搭得对很重要——一个公式喂给下一个，数字要么协同，要么互相打架。一套物业Cap Rate不错但Cash-on-Cash很差的情况完全可能出现（杠杆过高）。或者现金流不错但DSCR不过，贷款批不下来。

怎么搭这张模板

第1行：购买价格、首付比例、贷款金额、利率、期限。第2行：总租金（月 x 12）。第3行：空置率（%）。第4行：有效总收入。第5–10行：每项运营费用——房产税、保险、水电、维修、物管、其他。加总。这就是你的NOI。

下面：还贷额（在Excel或Google Sheets里用PMT函数）。然后现金流 = NOI - 年还贷额。Cash-on-Cash = 年现金流 / 总投入现金。DSCR = NOI / 年还贷额。

一个工作表。一套物业一个标签页，或者如果你在比较多套就用一行一套。Deal分析指南详细讲解了每个公式——这里是电子表格版本。

一个技巧：加一个"敏感性分析"区域。如果租金降8%呢？如果保险报价偏低、实际高出20%呢？调整这些假设，观察你的Cash-on-Cash怎么变。你很快就能看出哪些变量影响最大。通常是租金和利率。把这两个搞对了，其他的自然跟上。

实例：Memphis Duplex

来跑数字。$185,000买入。25%首付（$46,250），利率7%，30年期。月供：$923。年还贷额：$11,076。

总租金：$22,800。空置率6%：$1,368。有效总收入：$21,432。运营费用：房产税$2,200，保险$1,100，维修10%即$2,280，物管8%即$1,824。总费用：$7,404。NOI：$14,028。

Cap Rate：$14,028 / $185,000 = 7.6%。现金流：$14,028 - $11,076 = $2,952/年，即$246/月。总投入现金：$46,250 + $4,500过户费（约2.5%）= $50,750。Cash-on-Cash：$2,952 / $50,750 = 5.8%。DSCR：$14,028 / $11,076 = 1.27。银行喜欢这个数字。

Cap Rate和融资成本之间有23%的价差——有呼吸空间。表格一目了然。没有它，你就是在猜。

常见的表格错误

三件事最容易踩坑。第一：忘了把过户费算进投入现金。你不只是付了$46,250首付——你还付了产权费、估价费、贷款费用。加上购买价格的2–5%。第二：用挂牌价而不是你的报价。如果你$175K买入，Cap Rate就用$175K算，不是卖家要的$185K。第三：低估维修。5%的储备金是幻想。按8–12%规划。凌晨2点HVAC（暖通空调）坏了的时候，你会庆幸自己多留了钱。

下一步

搭你的模板。用上面的结构。加上敏感性分析区域：如果租金降5%呢？利率到8%呢？出价之前先做压力测试。我的表格里有一列"最坏情况"——8%空置率、12%维修、8%利率。如果那一列Deal还能产生现金流，我就安心。如果变负了，我要么谈一个更好的价格，要么pass。目标不是期望最好的结果，而是扛住最差的还能赚钱。

然后把你看的每一个Deal都套进去。跑完十几个以后，你就能看出规律——哪些社区算得过来，哪些算不过来。你的表格变成了你的筛选器。当你找到一个能跑通的，你会知道的。

最后一点：把模板分享给你的团队。如果你跟合伙人、贷款方或者导师合作，标准化的格式让沟通更快。"我在看一个Cap 7.2%、Cash-on-Cash 5.1%、DSCR 1.24的Deal"——对方立刻就懂。分析Deal的方式保持一致，几乎和数字本身一样重要。

完整的跑数字和比较Deal的框架，从Deal分析指南开始。它详解了NOI、Cash-on-Cash、DSCR和Cap Rate——同样的指标，包含公式和每个指标"好还是差"的分析。