南卡罗来纳州 South Carolina · 房地产数据

弗洛伦斯 Florence, SC

0.200M 居民2 县#8 （南卡罗来纳州 South Carolina共 10 个都会区）$53,874 家庭收入中位数更新于 2026年4月10日

投资者快览

最关键的数据指标

投资者评估新都会区时首先关注的指标——房价收入比、租金收入比、Cap Rate 代理指标，以及市场走向。每项指标均与州中位数和全国中位数进行对比。

affordable

房价收入比（Price-to-Income）

2.95×

判断一个市场是否仍然可负担的核心指标。低于3倍意味着你处于可负担性顺风中。

vs 南卡罗来纳州 South Carolina: 3.42×-0.48
vs 全国: 3.43×-0.48

基准对比

2.95×

▼

可负担

适中

偏高

0×–3×

3×–5×

5×–7×

ACS 房价中位数 ÷ 家庭收入中位数

comfortable

租金收入比（Rent-to-Income）

24.9%

典型家庭收入中有多少用于租金。低于30%意味着租户可以承受适度的租金上涨。

vs 南卡罗来纳州 South Carolina: 25.5%-0.6
vs 全国: 23.3%+1.6

基准对比

24.9%

▼

宽裕

适中

承压

15%–25%

25%–30%

30%–40%

(HUD FMR 2BR × 12) ÷ 家庭收入中位数

deal-by-deal

资本化率（Cap Rate）代理

5.49%

假设35%费用率的粗略首次筛选收益率。不是承销数字——是'值不值得建模'的过滤器。

vs 南卡罗来纳州 South Carolina: 4.42%+1.07
vs 全国: 4.35%+1.14

基准对比

5.49%

▼

紧张

逐案分析

稳健

1%–3%

3%–5%

5%–7%

(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ ACS 房价中位数

steady

净迁移（Net Migration）

+0.07%

前瞻性需求信号。正向净迁移推动租金增长并吸收新增供应。

vs 南卡罗来纳州 South Carolina: 0.36%-0.29
vs 全国: 0.03%+0.04

基准对比

+0.07%

▼

收缩

稳定

verdict.growing

-1%–-0.1%

-0.1%–+0.1%

+0.1%–+1%

IRS 净迁移 ÷ 人口

normal

建筑许可（Permit Pipeline）

4.63

每千人建筑许可数

前瞻性供应指标。高于~5表示该都会区相对其人口规模在大量建设；低于2表示供应紧张。

vs 南卡罗来纳州 South Carolina: 8.79-4.16
vs 全国: 3.53+1.10

基准对比

4.63

▼

紧张

适中

强劲

0–2

2–5

5–10

人口普查 BPS 许可 TTM ÷ 人口 × 1,000

softening

失业率（Unemployment）

6.0%

更低的失业率意味着更高的工资、更强的租房需求和更低的空置率。

vs 南卡罗来纳州 South Carolina: 5.5%+0.5
vs 全国: 4.5%+1.5

基准对比

6.0%

▼

健康

正常

宽松

2%–4%

4%–5.5%

5.5%–8%

BLS LAUS，最近月份

买家结构均衡

投资房贷款占比（Investor Loan Share）

8.3%

购房贷款 2,061 笔 · 拒贷率 30.0% · 2024 年

已放款购房贷款中投资房（非自住）的占比。高于 ~15% 说明投资客明显压过自住买家；低于 ~8% 则是自住主导的市场。

基准对比

8.3%

▼

自住主导

买家结构均衡

投资客活跃

0%–8%

8%–15%

15%–30%

投资房购房贷款 ÷ 全部购房贷款（CFPB 住房抵押贷款披露数据，年度）

房价

房价走势与现状

5年房价增幅

+49.5%

homeValues.yearOverYear

+4.7%

房价中位数

$158,800

租金

租金梯度

卧室	月租	年租	占收入%
1 BR	$953	$11,436	21.2%
2 BR	$1,117	$13,404	24.9%
3 BR	$1,434	$17,208	31.9%

就业与收入

劳动力市场方向

失业率（Unemployment）

6.0%

家庭收入中位数

$53,874

新建供应

在建项目

Total TTM

924

+27.3% YoY

Single-family

741

2–4 unit

5+ unit

165

县域分析

全部 2 个县，按人口排序

县	人口	房价	收入中位数	许可（TTM）	同比
弗洛伦斯县 Florence County	137,015	$165,500	$56,650	713	+27.3%
达令敦县 Darlington County	63,025	$141,400	$47,419	211	+27.1%

同级都会区

全国同级都会区对比

都会区	人口	收入	P/I	Cap 代理	HPI 5年	许可/千人	失业
★弗洛伦斯 Florence	200,040	$53,874	2.95×	5.49%	+49.5%	4.63	6.0%
约翰逊城 Johnson City, TN	207,442	$56,096	—	—	+75.6%	—	3.3%
哈瓦苏湖城 Lake Havasu City-Kingman, AZ	214,229	$55,799	—	—	+46.1%	—	4.9%
特雷霍特 Terre Haute, IN	185,357	$55,380	—	—	+55.6%	—	2.8%
门罗 Monroe, LA	206,072	$49,203	—	—	+28.4%	—	4.3%
萨吉诺 Saginaw, MI	189,821	$58,347	—	—	+54.1%	—	6.0%

人口迁移

新居民从哪里来

净迁移（Net Migration）

+147

+0.07% of population

来源县	税务申报数
Darlington County, SC	491
Florence County, SC	470
Horry County, SC	202
Richland County, SC	171
Williamsburg County, SC	150
Chesterfield County, SC	136

人口结构

弗洛伦斯居民构成

年龄中位数: 40
本科及以上: 22.4%
自住率: 66.5%
空置率: 14.8%
租金负担过重（30%+）: 43.7%
家庭收入中位数: $53,874

本页数据来源于美国联邦机构。包含图表和投资评论的完整分析正在编制中。

数据来源

Metric	Source	Vintage
rent vs buy	HUD FMR + Census ACS + FRED MORTGAGE30US	current FY