底特律 Detroit-Warren-Dearborn, MI

底特律是 美国的现金流之都。横跨 6 个县——韦恩、奥克兰、马科姆、利文斯顿、圣克莱尔和拉皮尔 —— 都会区聚集 438 万居民，家庭收入中位数 $75,123（Census ACS），房屋中位价 $237,100 —— 是全美 500 万人口都会区中最低的。HUD 公平市场租金 双卧公寓为 $1,411，是排队中最低的。房价指数 五年累计 +34.7%（Freddie Mac FMHPI）—— 与全国节奏同步，并非媒体叙事中的「沉睡市场」 —— 而年同比仍为 +1.07%。

最有意思的事实是底特律是 排队中唯一在中位价上拥有可用资本化率的大型都会区。资本化率代理为 4.6% —— 逐笔评估，但高于全国 4.4%。R/I 为 22.5%（舒适）。P/I 为 3.16（适中）。这是 Tier 1+2+3 队列中唯一一组"中位价上数学行得通"的数字。6 县布局让供应故事更细化：

• 韦恩县（178 万人口，房屋中位价 $170,200 —— 比波士顿一些公寓的租金还低）以 3,881 张 TTM 建筑许可领跑 —— 底特律本城加上迪尔伯恩、利沃尼亚和韦斯特兰。
• 奥克兰县（127 万人口，房屋中位价 $320,400）以 2,236 张许可位居次席 —— 北部富裕郊区伯明翰、布鲁姆菲尔德山和皇家橡树。
• 马科姆县（87.8 万人口）核发 1,938 张许可 —— 汽车走廊、斯特林海茨、华伦。
• 利文斯顿、圣克莱尔和拉皮尔合计 931 张许可，在乡村和远郊边缘。

底特律每千人 2.05 张许可 —— 高于密歇根州中位数 1.68，但低于全美 3.49。许可同比 +55.2%，在排队中仅次于 SF。

正在变化的：IRS 净迁移为 −9,877 户（IRS SOI）—— 相对于 440 万人口算小（仅 −0.23%）。最大起源县全部在密歇根州内，所以外流是州内的，而非「逃往太阳带」叙事。失业率为 4.7%，略高于全国 4.0%。自有住房率为 70.9% —— 在排队中的 500 万人口都会区中最高。在密歇根州内，底特律在 5 年房价指数排 15 个都会区中倒数第一。

投资人该怎么做？

• 若你追求现金流： 底特律就是排队中的现金流玩法。韦恩县的 $170K 中位价和 4.6% 资本化率代理使这成为唯一一个在中位价上租金/价格比能算账的大型都会区。深入研究底特律本城、迪尔伯恩、汉特拉姆克和近郊环。
• 若你追求资产增值： 底特律不是升值玩法。五年涨幅与全国精确持平，但 MI 的小型都会区涨幅更高。不要在这里期待两位数年同比。
• 若你已经持有底特律资产： 留下。+55.2% 的许可同比说明建商看到持续需求。韦恩县作为可负担近郊环的深度，加上奥克兰县白领工资稳定性，锚定了都会区。