佐治亚州 Georgia · 房地产数据

盖恩斯维尔 Gainesville, GA

0.205M 居民1 县#7 （佐治亚州 Georgia共 15 个都会区）$77,430 家庭收入中位数更新于 2026年4月10日

投资者快览

最关键的数据指标

投资者评估新都会区时首先关注的指标——房价收入比、租金收入比、Cap Rate 代理指标，以及市场走向。每项指标均与州中位数和全国中位数进行对比。

moderate

房价收入比（Price-to-Income）

4.05×

判断一个市场是否仍然可负担的核心指标。低于3倍意味着你处于可负担性顺风中。

vs 佐治亚州 Georgia: 3.16×+0.89
vs 全国: 3.43×+0.62

基准对比

4.05×

▼

可负担

适中

偏高

0×–3×

3×–5×

5×–7×

ACS 房价中位数 ÷ 家庭收入中位数

comfortable

租金收入比（Rent-to-Income）

23.5%

典型家庭收入中有多少用于租金。低于30%意味着租户可以承受适度的租金上涨。

vs 佐治亚州 Georgia: 24.5%-1.0
vs 全国: 23.3%+0.2

基准对比

23.5%

▼

宽裕

适中

承压

15%–25%

25%–30%

30%–40%

(HUD FMR 2BR × 12) ÷ 家庭收入中位数

tight

资本化率（Cap Rate）代理

3.77%

假设35%费用率的粗略首次筛选收益率。不是承销数字——是'值不值得建模'的过滤器。

vs 佐治亚州 Georgia: 4.77%-1.00
vs 全国: 4.35%-0.58

基准对比

3.77%

▼

紧张

逐案分析

稳健

1%–3%

3%–5%

5%–7%

(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ ACS 房价中位数

steady

净迁移（Net Migration）

+0.64%

前瞻性需求信号。正向净迁移推动租金增长并吸收新增供应。

vs 佐治亚州 Georgia: 0.11%+0.53
vs 全国: 0.03%+0.61

基准对比

+0.64%

▼

收缩

稳定

verdict.growing

-1%–-0.1%

-0.1%–+0.1%

+0.1%–+1%

IRS 净迁移 ÷ 人口

strong

建筑许可（Permit Pipeline）

7.63

每千人建筑许可数

前瞻性供应指标。高于~5表示该都会区相对其人口规模在大量建设；低于2表示供应紧张。

vs 佐治亚州 Georgia: 5.96+1.67
vs 全国: 3.53+4.10

基准对比

7.63

▼

紧张

适中

强劲

0–2

2–5

5–10

人口普查 BPS 许可 TTM ÷ 人口 × 1,000

healthy

失业率（Unemployment）

3.0%

更低的失业率意味着更高的工资、更强的租房需求和更低的空置率。

vs 佐治亚州 Georgia: 3.8%-0.8
vs 全国: 4.5%-1.5

基准对比

3.0%

▼

健康

正常

宽松

2%–4%

4%–5.5%

5.5%–8%

BLS LAUS，最近月份

买家结构均衡

投资房贷款占比（Investor Loan Share）

10.2%

购房贷款 2,374 笔 · 拒贷率 25.7% · 2024 年

已放款购房贷款中投资房（非自住）的占比。高于 ~15% 说明投资客明显压过自住买家；低于 ~8% 则是自住主导的市场。

基准对比

10.2%

▼

自住主导

买家结构均衡

投资客活跃

0%–8%

8%–15%

15%–30%

投资房购房贷款 ÷ 全部购房贷款（CFPB 住房抵押贷款披露数据，年度）

房价

房价走势与现状

5年房价增幅

+70.6%

homeValues.yearOverYear

+3.0%

房价中位数

$313,600

租金

租金梯度

卧室	月租	年租	占收入%
1 BR	$1,381	$16,572	21.4%
2 BR	$1,514	$18,168	23.5%
3 BR	$1,834	$22,008	28.4%

就业与收入

劳动力市场方向

失业率（Unemployment）

3.0%

家庭收入中位数

$77,430

新建供应

在建项目

Total TTM

1,590

+3.1% YoY

Single-family

1,415

2–4 unit

5+ unit

138

县域分析

全部 1 个县，按人口排序

县	人口	房价	收入中位数	许可（TTM）	同比
霍尔县 Hall County	204,953	$313,600	$77,430	1,590	+3.1%

同级都会区

全国同级都会区对比

都会区	人口	收入	P/I	Cap 代理	HPI 5年	许可/千人	失业
★盖恩斯维尔 Gainesville	204,953	$77,430	4.05×	3.77%	+70.6%	7.63	3.0%
圣克劳德 St. Cloud, MN	199,922	$75,670	—	—	+42.3%	—	4.9%
斯普林菲尔德 Springfield, IL	208,406	$74,580	—	—	+43.6%	—	5.0%
拉辛 Racine, WI	197,068	$75,331	—	—	+58.0%	—	3.6%
沃纳罗宾斯 Warner Robins, GA	192,171	$78,702	—	—	+60.2%	—	2.8%
希尔顿黑德岛 Hilton Head Island-Bluffton, SC	218,515	$81,015	—	—	+71.6%	—	4.5%

人口迁移

新居民从哪里来

净迁移（Net Migration）

+1,337

+0.64% of population

来源县	税务申报数
Gwinnett County, GA	1,938
Forsyth County, GA	520
Fulton County, GA	382
Jackson County, GA	343
DeKalb County, GA	218
Barrow County, GA	193

人口结构

盖恩斯维尔居民构成

年龄中位数: 38
本科及以上: 26.7%
自住率: 68.9%
空置率: 10.1%
租金负担过重（30%+）: 47.7%
家庭收入中位数: $77,430

本页数据来源于美国联邦机构。包含图表和投资评论的完整分析正在编制中。

数据来源

Metric	Source	Vintage
rent vs buy	HUD FMR + Census ACS + FRED MORTGAGE30US	current FY